论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



最高人民检察院 公安部


最高人民检察院　公安部关于加强看守所法律监督工作的通知

（1999年11月22日）


公通字[1999]85号



　　各省、自治区、直辖市人民检察院，公安厅、局，解放军军事检察院：


　　近年来，全国各级人民检察院认真履行法律赋予的监督职责，积极配合公安机关开展创建“严格执法，文明管理”看守所活动，为提高看守所的监管水平，维护看守所监管秩序的稳定，保障刑事诉讼活动顺利进行发挥了积极作用。但是，一些地方的看守所目前仍存在许多问题，如有的看守所在监管活动中有章不循，执法不严，混关混押，违反规定办理罪犯留所服刑；有的看守所安全防范措施不严，以致被监管人脱逃及非常死亡等重大事故时有发生；有的看守所民警体罚、虐待被监管人；有的看守所民警执法犯法，为不符合条件的罪犯办理减刑、假释、保外就医甚至私放被监管人，等等。此外，有的办案机关违反羁押期限的有关规定，致使犯罪嫌疑人、被告人在看守所被超期羁押的现象仍然存在。人民检察院对看守所的法律监督措施落实不到位；有的驻看守所检察人员工作责任心不强，对看守所或办案机关的违法行为听之任之，使驻所检察流于形式；有的执法犯法，与看守所民警一起进行违法犯罪活动，等等。为尽快解决上述问题，进一步加强人民检察院对看守所的法律监督工作，保障看守所的监管工作严格依法进行，特作如下通知：


　　一、进一步提高对看守所监管工作进行法律监督重要性的认识。看守所工作直接反映公安机关的执法水平，关系党和政府的形象，对看守所的监管工作进行法律监督十分重要。我国《宪法》规定人民检察院是国家的法律监督机关，《刑事诉讼法》规定人民检察院依法对刑事诉讼进行监督，《看守所条例》规定看守所的监管活动受人民检察院的法律监督。根据上述规定，人民检察院对看守所监管活动的监督是国家法律赋予人民检察院的重要职责。人民检察院通过对看守所的法律监督，纠正违法，维护被监管人的合法权益，维护监管秩序，保障刑事诉讼活动的顺利进行，保证国家法律、法规在看守工作中的正确实施。因此，各级人民检察院、公安机关要从讲政治的高度，充分认识人民检察院对看守所监管工作进行法律监督的重要意义，切实加强领导，落实措施，互相配合，把对看守所监管工作的法律监督作为不断提高看守所监管工作水平，保证看守所监管工作顺利进行，维护司法公正和法律权威的大事来抓。


　　二、逐步完善监督机制，保障监督活动顺利进行。人民检察院对看守所监管工作进行法律监督是维护司法公正、保证国家法律正确实施的重要方式之一。为做好这项工作，各级人民检察院要加强驻所检察工作，建立、健全并逐步完善监督机制，使驻所检察工作经常化、制度化、规范化。驻所检察要做到人员、工作条件、工作制度、监督任务“四落实”，把对看守所的法律监督真正落到实处。


　　三、加大监督力度，强化监督责任。各级人民检察院驻所检察人员应当根据《刑事诉讼法》及其他有关法律的规定，认真履行监督职责，加大监督力度。对于看守所监管工作中存在的违法问题，要根据不同情况分别采取不同的监督措施。对于轻微违法问题，应及时提出口头纠正意见，并督促纠正；对于严重违法问题，经本院检察长批准后向看守所发出《纠正违法通知书》，并抄报其主管机关；对于发生在看守所的民警职务犯罪案件，根据案件管辖分工的有关规定，依法立案查处。同时，各级人民检察院应强化驻所检察人员的责任意识，增强其工作责任心，配合看守所做好监管工作。驻所检察人员应当严格遵守法律及有关规定，认真履行法律赋予的监督职责。对于发现的各种违法犯罪问题，必须及时、认真查办。严禁利用职务之便搞权钱交易，徇私舞弊。对于因工作不负责任，未能履行监督职责，发现违法问题应该提出纠正意见而不提出纠正意见，造成严重后果的，以及进行违法犯罪活动的，要严肃查处，并视情追究有关人员相应的党纪、政纪及法律责任。


　　四、加强协作配合，确保监督工作发挥实际效用。各级人民检察院、公安机关要从维护看守所监管秩序稳定和保证刑事诉讼活动顺利进行的大局出发，加强相互之间的衔接、配合。看守所要根据《看守所条例》及其他有关规定，对人民检察院的驻所检察工作给予支持，主动接受人民检察院的法律监督，对人民检察院提出的纠正意见应认真研究，及时作出处理，并将处理结果告知人民检察院。看守所对犯罪嫌疑人、被告人羁押超过法定期限的，应当及时将超期羁押情况报告人民检察院；对犯罪嫌疑人、被告人揭发、控告司法工作人员违法行为的材料，应当及时报请人民检察院处理。人民检察院应当协助看守所对羁押的犯罪嫌疑人、被告人的情况进行清理。发现有超期羁押犯罪嫌疑人、被告人的，要及时向办案机关提出纠正意见，由办案机关作出处理后回复人民检察院。各级人民检察院监所检察部门和公安机关监管部门应当建立联系制度，定期或不定期互通情况，发现问题，及时解决。


　　五、充实驻看守所检察力量，提高检察人员素质。加强人民检察院对看守所的法律监督，是推进看守所监管工作法制化、规范化建设的重要渠道。目前看守所存在的一些问题，与驻看守所的检察力量不足，个别检察人员业务水平不高有一定关系。为改变这种状况，充分发挥人民检察院的法律监督作用，需要进一步加强队伍建设。人民检察院应当从实际需要出发，充实、调整驻看守所的检察力量，要充实骨干，清理不符合条件的人员。同时，要加强检察人员的业务培训，将业务培训工作制度化、长期化，不断提高其业务水平。


　　各级人民检察院、公安机关要组织力量，对看守所的监管和法律监督工作中存在的问题进行一次全面清理，并根据本通知的精神，及时作出处理。执行本通知遇到的问题，请分别报最高人民检察院、公安部。



1999年11月22日