关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


江苏省人民政府


苏政发〔2006〕95号

江苏省政府关于印发江苏省政府信息公开暂行办法的通知

　　

各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：
　　现将《江苏省政府信息公开暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　 　
　　二○○六年八月七日
　　

　　江苏省政府信息公开暂行办法

　　第一章 总 则


　　第一条 为推进和规范政务公开工作，保障公民、法人和其他组织的知情权，监督政府机关依法履行职责，依据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本省行政区域内政府机关公开政府信息的活动。
　　本办法所称政府机关是指各级人民政府、县级以上地方人民政府工作部门及其依法设立的派出机构、县级以上地方人民政府 依法设立的派出机关以及其他依法行使行政职能的组织。
　　本办法所称政府信息是指政府机关在行政管理活动中制作、形成、获得或者掌握的以纸质、胶卷、磁带、磁盘以及其他各种载体反映的内容。
　　第三条 政府信息以公开为原则，不公开为例外。
　　政府信息公开遵循合法、全面、真实、及时、便民的原则。
　　第四条 各级人民政府办公厅（室）组织、指导、推动本办法的实施。


　　第二章 政府信息公开的范围


　　第五条 除下列不予公开的政府信息以外的其他政府信息，都应当予以公开：
　　（一）属于国家秘密；
　　（二）属于商业秘密或者公开后可能导致商业秘密被泄露的；
　　（三）属于个人隐私或者公开后可能导致对个人隐私造成不当侵害的；
　　（四）正在调查、讨论、处理过程中的，但法律、法规另有规定的除外；
　　（五）与执法有关，公开后可能直接影响案件查处或者危及个人生命安全的；
　　（六）法律、法规、规章规定不予公开的其他情形。
　　有前款第（二）项、第（三）项规定情形的政府信息，有关单位和个人同意公开的，可以公开。
　　政府信息含有不予公开的内容，但能够区分处理的，政府机关应当公开可以公开的内容。
　　第六条 应当予以公开的政府信息包括应当主动公开的政府信息和依申请公开的政府信息。
　　第七条 政府机关应当主动向社会公开下列政府信息：
　　（一）本行政区域经济社会发展规划、计划及有关重大决策的情况；
　　（二）政府规章、与群众利益关系密切的规范性文件；
　　（三）政府机关的机构设置、职责权限及办事指南；
　　（四）公务员招考、录用以及公开选任干部的条件、程序、结果等情况；
　　（五）行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等；
　　（六）行政、事业性收费项目、标准、方式、减免政策及其依据；
　　（七）政府财政预算、决算以及执行预算、决算的审计情况；
　　（八）政府基金、重要专项资金（经费）的筹集、分配、使用，重大基本建设项目的名单，政府采购情况；
　　（九）影响公众人身和财产安全的突发事件的预报、发生及其处理情况；
　　（十）与公众利益密切相关的劳动就业、社会保障、环境保护、国民教育、土地征用、房屋拆迁、扶贫、优抚等方面的政策、措施；
　　（十一）法律、法规、规章规定需要公开的其他政府信息。
　　第八条 除应当主动公开的政府信息以外的其他应当予以公开的政府信息，属于依申请公开的政府信息。
　　第九条 属于应当主动公开的政府信息的，其公开义务人是制发该信息的政府机关；属于依申请公开的政府信息的，其公开义务人是制发或者掌握该信息的政府机关。
　　公民、法人和其他组织是政府信息公开权利人，依法享有要求公开政府信息、获取政府信息的权利。
　　政府信息生成后的时间超出档案法律、法规规定的档案移交年限的，政府信息公开权利人应当到相应的国家档案馆查找有关政府信息。
　　第十条 政府信息公开义务人应当编制和公开政府信息目录。政府信息目录应当包括公开的事项、期限和形式等。
　　政府信息公开的事项、期限或者形式发生变化的，政府信息公开义务人应当自发生变化之日起10个工作日内对政府信息目录进行调整和更新。
　　第十一条 政府信息尚未确定是否属于国家秘密范围的，由承办人员提出具体意见交本机关主管领导人审核批准后，可依照保密法律、法规规定的期限和程序，暂缓公开。
　　暂缓公开的政府信息，在性质或者密级确定后，分别按照本办法有关规定处理。
　　第十二条 政府信息公开义务人主动公开的政府信息发生变化的，应当及时公布。


　　第三章　政府信息公开的程序和形式


　　第十三条 政府信息公开义务人主动公开的政府信息，应当于信息生成之日起10个工作日内公开。
　　第十四条 政府信息公开义务人主动公开的政府信息，应当在政府网站上进行公开，同时可以根据需要，通过政府公报、报刊、广播、电视、新闻发布会或者其他便于公众及时准确获取信息的形式予以公开。
　　第十五条 政府信息公开权利人申请公开政府信息的，可以采用信函、电报、传真、电子邮件等形式向政府信息公开义务人提出申请。采用上述方式确有困难的，可以采用当面口头形式提出申请。
　　获取政府信息的申请应当包括申请人的姓名或者名称、身份证明、地址、联系方式以及所需政府信息内容的描述等。
　　第十六条 政府信息公开义务人收到政府信息公开权利人申请后应当及时登记，并根据下列情形给予答复或者提供信息：
　　（一）属于已主动公开的，应当告知申请人获得该政府信息的方式和途径；
　　（二）属于主动公开范围但尚未主动公开的，应当及时向申请人提供其所需政府信息；
　　（三）属于依申请公开范围的，应当向申请人提供其所需政府信息；
　　（四）属于不予公开范围的，应当告知申请人；
　　（五）不属于本机关掌握的政府信息，应当告知申请人，能够确定该信息拥有机关的，应当告知申请人该机关的名称或者联系方式；
　　（六）申请公开的政府信息不存在的，应当告知申请人；
　　（七）申请公开的内容不明确的，应当告知申请人更改、补充申请。
　　第十七条 对政府信息公开权利人的申请，可以当场答复或者提供政府信息的，政府信息公开义务人应当当场答复或者提供政府信息；不能当场答复或者提供政府信息的，应当在收到申请之日起15个工作日内予以答复或者提供政府信息。
　　第十八条　政府信息公开义务人因正当理由不能在规定的期限内作出答复或者提供政府信息的，经本机关负责政府信息公开的机构的负责人同意，可以将答复或者提供政府信息的期限适当延长，并书面告知申请人，延长期限最长不超过15个工作日。
　　第十九条 政府信息公开义务人因不可抗力或者其他法定事由不能在规定的期限内作出答复或者提供政府信息的，期限中止，障碍消除后期限恢复计算。
　　期限的中止和恢复，政府信息公开义务人应当及时书面通知申请人。
　　第二十条 政府信息公开义务人依申请提供政府信息，有条件的可以安排适当的时间和场所，供申请人当场阅读或者自行抄录。应申请人的要求，政府机关可以提供打印、复制等服务。
　　申请人在申请中选择以邮寄、递送、传真、电子邮件等形式获取政府信息复制件的，政府信息公开义务人应当以该申请要求的形式提供。因技术原因无法满足的，政府信息公开义务人可以选择以符合该政府信息特点的形式提供。
　　第二十一条 对应当予以公开的政府信息，政府信息公开义务人应当无偿提供。
　　政府信息公开义务人以书面形式向申请人提供政府信息的，应当加盖本机关印章。
　　第二十二条 政府信息公开义务人应当指定本机关负责政府信息公开的机构和人员，处理本机关政府信息公开的日常工作。
　　第二十三条 政府信息公开义务人应当将本机关负责政府信息公开的机构的名称、办公地址、办公时间、电话、传真、电子邮箱和其他联系方式向社会公开，方便政府信息公开权利人查询政府信息。


　　第四章　监督和责任追究


　　第二十四条 政府信息公开义务人应当建立健全政府信息公开考核评议制度，明确责任主体和责任人的责任。
　　第二十五条 县级以上地方人民政府监察机关和法制部门按照各自职能和分工，负责政府信息公开的监督工作。
　　第二十六条 政府信息公开权利人认为政府信息公开义务人不履行政府信息公开义务的，可以要求政府信息公开义务人及时公开，并向同级监察机关、法制部门或者政府信息公开义务人的上级行政机关举报、投诉。接受举报、投诉的机关应当予以调查处理，并在15个工作日内书面告知举报、投诉人。
　　第二十七条 政府信息公开权利人认为公开的政府信息不准确或者不完整的，可以要求政府信息公开义务人及时予以更改、补正。
　　第二十八条 政府信息公开权利人可以开发、利用依法获得的政府信息，但不得歪曲、篡改原意，不得损害国家利益和社会公共利益。
　　第二十九条 政府信息公开义务人应当将政府信息公开的经费列入部门预算，保障政府信息公开活动的正常进行。
　　第三十条 违反本办法，有下列情形之一的，视情节轻重，对主要负责人、分管负责人和直接责任人，由有关行政主管部门或者监察机关按照各自职责和管理权限给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（一）不按规定履行政府信息公开义务，造成严重后果的；
　　（二）公开内容不真实、弄虚作假，并造成严重影响的；
　　（三）对投诉人、调查人员打击报复的；
　　（四）违反法律、法规，泄露国家秘密的；
　　（五）其他违反政府信息公开规定的。


　　第五章 附 则


　　第三十一条 各级人民政府以及县级以上地方人民政府工作部门可以依据本办法，制定适用于本机关的实施方案。
　　第三十二条 学校、医院以及水、电、气、公交等提供公共服务的单位，可以参照本办法执行。
　　第三十三条 本办法自2006年9月1日起施行。