广东省珠海市人民政府


珠海市人民政府令

第86号



《珠海市城市更新管理办法》已经2012年6月28日八届6次市政府常务会议审议通过，现予以公布，自2012年10月1日起施行。



市 长 何宁卡



2012年8月28日






珠海市城市更新管理办法


第一章 总则

第一条 为服务于珠海建设“珠江口西岸核心城市、生态文明新特区、科学发展示范市”的城市发展目标，规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，提升城市形象，凸显城市风貌特色，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住宅区、城中旧村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动：

（一）危房集中。

（二）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。

（三）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

（四）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施。

（五）已经批准规划设计条件的“三旧”（即：旧工业厂房、旧城镇、旧村庄）改造项目。

（六）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条 本办法第二条第二款第一项规定的“危房集中”，是指相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房或者建筑质量有其他严重安全隐患的建筑较为集中的情况。

本办法第二条第二款第二项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施配套严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

本办法第二条第二款第三项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：

（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

（二）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

（三）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

本办法第二条第二款第四项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：

（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。

（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。

（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四条 城市更新应当遵循“科学发展、从容建设、规划引导、多方受益、市场运作、政策支持、有序管理、稳步推进”的原则，保障和促进城市科学发展。

第五条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第六条 城市更新可以依照有关法律、法规及本办法的规定分别由市、区政府（管委会）、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第七条 市、区政府（管委会）应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从城市建设专项资金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第八条 市城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市城市更新管理办公室是全市城市更新工作的常设性工作部门，负责统筹城市更新的计划管理，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

区政府（管委会）城市更新主管部门依据本办法规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

第九条 各区政府（管委会）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆建类更新项目的实施，对改建类和其他拆建类更新项目的实施进行协调。

市国土资源主管部门负责依法拟订城市更新相关的土地管理政策，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

市城乡规划主管部门负责依法拟订城市更新相关的规划管理政策，统筹城市更新的规划管理，制定城市更新相关技术规范，组织编制全市层面城市更新专项规划。

市发展改革主管部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。

市财政主管部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。

市政府其他相关职能部门及区政府（管委会）相关职能部门，应当根据本办法规定履行城市更新管理相关职责，依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。

第十条 市政府另行制定《珠海市城市更新项目申报审批程序规定》。

第十一条 市城市更新管理办公室、市政府相关职能部门、区政府（管委会）应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。

街道办事处、居委会等应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第十二条 鼓励金融机构创新金融产品，改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施城市更新项目。

第十三条 城市更新单元内的项目缴交的土地出让金应优先用于该城市更新单元周边市政基础设施的建设及整治类城市更新。

第十四条 城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

第十五条 市城市更新管理办公室和区政府（管委会）城市更新主管部门应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第十六条 市、区行政执法部门应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。

第二章 城市更新规划

第十七条 市城乡规划主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。全市城市更新专项规划应与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

区政府（管委会）可根据实际需要，在全市城市更新专项规划指导下组织编制相应辖区范围的城市更新专项规划。

第十八条 控制性详细规划应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：

（一）城市更新单元的范围。

（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模。

（三）城市更新单元的规划指引。

第十九条 实施以拆建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标与责任。

第二十条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。

一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

第二十一条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当不小于10000平方米。

（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求。

（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。

不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。

第二十二条 划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：

（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。

（二）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

（三）香洲区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励香洲区以外的其他各区（功能区）参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本办法第二十一条第一款第一项限制。

（四）未建设用地不划入城市更新单元，但符合本办法第二十三条规定的除外。

第二十三条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的“边角地”、“夹心地”、“插花地”的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过2000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给城市更新项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

第二十四条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见，涉及产业升级的应当征求相关产业主管部门意见。

城市更新单元规划的编制应当遵循以下要求：

（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

（三）研究已批控制性详细规划规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实控制性详细规划规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。

（四）推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，凸显城市风貌特色，注重节能减排，促进低碳绿色更新。

第二十五条 实施城市更新可以采取以下鼓励措施：

（一）鼓励城市更新项目发展文化创意产业和建设集办公、会展、商业、酒店、文娱、康体服务为一体的高层次综合服务体。对于用地规模达到5万平方米以上的综合服务体建设项目，按用地规模配套相应比例的住宅（含公共租赁住房）；5万平方米≤用地规模＜8万平方米的，按照建筑面积的20%配套；用地规模≥8万平方米的，按照建筑面积的25%配套。配套住宅中用于建设公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的10%。

（二）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。

（三）鼓励在人口集聚的旧住宅区、城中旧村改造中减少住宅功能，或向城市周边区域覆盖拆建指标。

（四）鼓励城市商业区、工业区周边以及城中旧村城市更新单元用地配套建设公共租赁住房。

前款第二项至第四项规定的具体鼓励措施由市政府另行制定。

第二十六条 城市更新单元规划应当包括以下内容：

（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局。

（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标。

（三）城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引。

（四）必要的公共服务设施论证、交通影响评价、城市更新经济评估等技术报告。

（五）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

第二十七条 城市更新单元规划应当根据控制性详细规划所确定的强制性内容要求制定，由市城乡规划主管部门批准后实施。

未制定控制性详细规划地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划的制定。

城市更新单元规划对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，须由市城乡规划主管部门上报市政府批准后实施，相应的内容应当纳入控制性详细规划并予以公布。

第二十八条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划（以下简称更新单元计划）实行常态申报机制。

单独实施的整治类更新项目，按照本办法第四章规定纳入整治类更新项目计划进行管理；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆建类项目一并实施整治的区域，不单独进行计划申报，由拆建类城市更新项目实施主体一并实施。

第三章 城市更新计划

第二十九条 城市更新年度计划包括更新单元计划、已具备实施条件的拆建类和整治类更新项目的实施计划及相关资金来源等内容。其中，整治类更新项目可以单独制定年度计划。

第三十条 各区政府（管委会）可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的更新单元计划和已具备实施条件的拆建类、整治类更新项目的实施计划，向市城市更新管理办公室申报纳入城市更新年度计划。

有关企事业单位、村集体根据实际情况提出符合条件的更新单元计划和更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并向市城市更新管理办公室申报纳入城市更新年度计划。

第三十一条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府（管委会）可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市城市更新管理办公室。

第三十二条 市城市更新管理办公室对各区政府（管委会）的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后，报市政府审批。

需单独制定整治类更新项目年度计划的，市城市更新管理办公室可以单独制定并报市政府审批。

城市更新年度计划采用一年一报和常态申报相结合的形式，符合条件时可随时进行申报，批准后及时纳入年度计划。

城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。

第三十三条 区政府（管委会）申报的辖区内更新单元计划纳入城市更新年度计划的，由区政府（管委会）组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。

有关企事业单位申报的更新单元计划纳入城市更新年度计划的，由市城市更新管理办公室组织原计划申报单位拟订城市更新单元规划草案。

第四章 整治类城市更新

第三十四条 整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。其相应加建的建筑面积部分免收地价。

第三十五条 整治类更新项目的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。

第三十六条 整治类更新项目由所在区政府（管委会）制定实施方案并组织实施。

依法应当报请有关部门批准或者备案的整治类更新项目，应当履行相关报批、备案手续。

第三十七条 整治类更新项目的费用由所在区政府（管委会）、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。

第三十八条 区政府（管委会）应当按年度制订本区整治类更新项目和资金安排计划草案，由市城市更新管理办公室统筹平衡并按程序报批后组织实施。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的整治类更新项目应当优先纳入计划。

第三十九条 整治类更新项目由所在区政府（管委会）编制整治规划，并报市城乡规划主管部门批准。

第四十条 依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水务、消防等许可的，实施单位应当依法申请并取得许可后方可实施整治。

整治类更新项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定，由市城市更新管理办公室会同市发展改革、财政、国土资源、农业、规划建设等部门另行制定。

第五章 改建类城市更新

第四十一条 改建类城市更新划分为功能改变类和建筑主体结构改变类。

功能改变类更新项目是指改变部分或者全部建筑物使用功能，保留建筑物的原主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。

建筑主体结构改变类更新项目是指改变原建筑主体结构，对原建筑物进行扩建、拆除部分建筑物、拆除部分建筑物后重建或扩建，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限。建筑主体结构改变类更新项目可同时申报改变部分或者全部建筑物使用功能。

第四十二条 按照控制性详细规划、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物需进行改建的，权利主体可以向市城乡规划主管部门申请实施改建类城市更新。

第四十三条 具有以下情形之一的，不得实施改建类城市更新：

（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。

（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能或改变主体结构，改变后不符合保护要求的。

（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆建区域内的建筑物改变功能或改变主体结构的。

（四）建筑物改变使用功能或改变主体结构后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者不符合公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。

（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

（六）建筑物由业主区分所有，业主申请改变建筑物主体结构的。

（七）建筑物由业主区分所有，部分业主申请改变建筑使用功能的，但未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。

（八）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。

（九）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能或改变主体结构的情形。

第四十四条 改建类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建，并应当满足城乡规划、环境保护、建筑设计、房屋质量安全、建筑节能及消防安全等规范的要求。

第四十五条 改建类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。

第四十六条 实施改建类更新项目的土地使用权人应委托有资质的设计单位编制改建项目的设计方案，报市城乡规划主管部门审核并依法办理规划许可变更手续。

第四十七条 完成规划许可变更手续的改建项目，市国土资源主管部门应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价、完善用地手续。

第四十八条 改建类更新项目实施完成后，申请人应当向市城乡规划主管部门和法律、法规规定的其他部门申请验收审核，按规定办理相关手续后，相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第四十九条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：

（一）功能改变的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以批准改建时地价管理规定相应用途标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以批准改建时地价管理规定相应用途标准计算的地价。

（二）功能改变的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价计算应缴纳的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定进行审批并另行补缴地价。

功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。

第五十条 改建类城市更新的实施费用全部由申请人自行承担。

第五十一条 功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照本办法第四十九条规定补缴地价。加建附属设施的建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的10%，且不大于1000平方米。如需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五十二条 改变建筑主体结构类项目，在符合控制性详细规划和建筑物结构安全的条件下，可增加建筑面积，但增加的总建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的30%，增加的层数不得超过2层。

增加的建筑面积超过改造前合法建筑面积的10%或超过1000平方米的，应按照提高项目容积率的规定程序办理。其增加或减少的建筑面积应当按照规定核准地价。如需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第六章 拆建类城市更新

第五十三条 城市建成区具有本办法第二条第二款规定情形之一，且通过整治、改建等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆建方式实施城市更新。拆建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

第五十四条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆建类城市更新。

第五十五条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积90%以上的业主且占总人数90%以上的业主同意拆建的，全体业主是一个权利主体。

城中村拆建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决获得90%以上股东同意。

本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

第五十六条 拆建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位应当通过土地交易机构公开交易选择单一市场主体，签订改造合作协议合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定城市更新项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。

第五十七条 拆建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆建；城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。

属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府（管委会）应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

第五十八条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成城市更新项目实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府（管委会）组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循公开、公平、有偿、合理的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。

第五十九条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报市城市更新管理办公室备案。

因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十条 拆建类城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：

（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交要求。

（二）出让给城市更新项目实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。

（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。

（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售。

（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。

第六十一条 市、区政府（管委会）可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆建类城市更新项目。

第六十二条 拆建类城市更新项目实施主体在取得城市更新项目规划条件后，应当与市国土资源主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，并向市城乡规划主管部门申请规划许可。土地使用权期限重新计算，并按照相关规定补缴地价。

拆建类城市更新项目实施主体在取得城市更新项目规划条件后超过一年未使用的，应当在使用前向市城乡规划主管部门申请重新核定。

第六十三条 在项目申请房地产预售时，市房地产登记部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求相关部门的意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时，市城乡规划主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况征求市城市更新管理办公室的意见，以确保城市更新单元规划落实到位。

第六十四条 市、区政府（管委会）相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后按照有关规定予以回购。

第六十五条 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经依法公证的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

按照土地使用权出让合同及项目实施监管协议相关内容，由城市更新项目实施主体建设并无偿移交给政府的相关配套设施，应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。

第六十六条 拆建类城市更新项目实施完成后，市产业主管部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照规定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业主管部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业主管部门责令改正。

第六十七条 拆建类城市更新项目的相关规划、用地、建设等手续由按规定确认的城市更新项目实施主体负责办理并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之前不得转让。

第六十八条 根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者收回土地的，经市政府批准，由市国土资源主管部门采用置换或者收回的方式调整，用地单位或者个人应当服从。采用收回方式的，应当根据用地单位或者个人投入开发和建设的实际情况给予相应补偿。

第六十九条 除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，城市更新单元内的土地使用权人也可以向市国土资源主管部门申请土地使用权收购。

土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。

第七十条 根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施城市规划，由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。

拆建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认城市更新项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。

第七十一条 政府根据城市更新项目的实施需要，可以由政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照规定的标准对权利主体进行补偿。

具体的补偿形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。

第七十二条 市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。

政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。

第七章 文物、历史街区和历史建筑的保护

第七十三条 城市更新单元内已公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物，在城市更新活动中应严格按照国家、省文物保护法律法规的规定予以保护。在城市更新单元规划的编制和实施时应严格执行文物保护单位或不可移动文物的保护范围和建设控制地带的要求，不损毁、改建、添建或者拆除与文物保护单位或不可移动文物相关的建筑物以及其他设施；不改变与不可移动文物原状直接相关的建筑立面、结构体系、色彩色调、基本平面布局和有特色的内部装饰等，保证不可移动文物的完整。

第七十四条 历史文化街区和历史建筑的保护，应当遵循政府主导、公众参与、统一规划、分类管理、有效保护、合理利用、利用服从保护的原则。

第七十五条 对城市更新单元内是否涉及历史文化街区和历史建筑，由市城市更新管理办公室征求市城乡规划、文物主管部门的意见。市城乡规划主管部门应当会同市文物主管部门，组织对城市更新单元内能够体现城市历史传统风貌和地域文化特征的街区、建筑进行普查，并依据普查结果，制定历史文化街区和历史建筑的初步名录，征求所在地区政府（管委会）的意见，经市城市规划专业技术委员会审议并依法报批后，向社会公布。

第七十六条 市城乡规划主管部门应当对城市更新单元内批准确定的历史文化街区和历史建筑建立历史建筑保护档案。

第七十七条 经批准公布的历史文化街区和历史建筑不得擅自调整或者撤销。因不可抗力因素导致历史文化街区和历史建筑损毁、确已失去保护意义需要调整、撤销的，由市城乡规划主管部门会同市文物主管部门提出意见，经市城市规划专业技术委员会审议后，依法报批。

第七十八条 城市更新单元内批准确定的历史文化街区和历史建筑，城市更新项目实施主体在编制城市更新单元规划草案的同时还应编制历史文化街区和历史建筑的保护规划，经市城市规划专业技术委员会审议后，报市人民政府批准。

第七十九条 在历史文化街区和历史建筑核心保护区范围内除建造必需的附属设施外，不得进行其他新建、扩建活动。禁止改变院落布局、街路格局和景观环境进行建设活动；禁止占用保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路等；对现有建筑进行改建时，应当符合保护规划确定的建设控制要求。

第八十条 经批准在历史文化街区和历史建筑的建设控制地带范围内确需建造历史建筑附属设施的，应当在使用性质、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与历史建筑和历史文化街区风貌相协调，不得改变历史建筑周边原有的空间景观特征，不得影响历史建筑的正常使用。新建、扩建、改建道路时，不得破坏历史建筑或改变历史建筑的肌理和尺度。

第八十一条 严格控制在历史建筑上设置户外广告、牌匾、空调、霓虹灯、泛光照明等外部设施。经批准设置的，应当与建筑立面相协调。改建卫生、排水、电梯等内部设施的，应当符合该栋建筑的具体保护要求。

第八十二条 对历史建筑应当实施原址保护，不得擅自迁移或者拆除。 因公共利益需要无法实施原址保护，应当异地保护或者拆除的，经市城市规划专业技术委员会审议、市人民政府批准后，由城市更新项目实施主体按照相关法律法规的规定和市文物主管部门的要求组织实施，市文物主管部门进行验收。

第八十三条 在实施异地保护、拆除历史建筑作业过程中，城市更新项目实施主体应当做好历史建筑的测绘、信息记录等工作，并按照有关规定，及时将档案资料报送相关档案机构。
市文物主管部门应当及时对从历史建筑上拆卸的构件进行鉴定。属于文物的，按照文物管理有关法律、法规的规定处理。

第八章 其他规定

第八十四条 被依法鉴定为危房、需要拆建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。

第八十五条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。

城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。

第八十六条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。

未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市国土资源主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新项目实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于香洲区内的不得超过2000平方米。

第八十七条 实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。

第八十八条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。

第八十九条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合产业升级和其他相关政策。

第九十条 市国土资源主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与城市更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。

第九十一条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。

城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。

分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。

第九十二条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。

第九章 附则

第九十三条 在城市更新单元纳入更新单元计划后，其区域内的土地、建筑物不得作为经营性场所，特殊情况的除外。区域内的相关企业应当结合项目实施，在一定期限内办理注销或者地址变更。已批准的城市更新单元规划确定的非拆建区域除外。

第九十四条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

对城市更新项目实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。

第九十五条 有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批、城市更新项目实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第九十六条 本办法自2012年10月1日起施行。

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国家税务总局


国家税务总局关于消费税若干征税问题的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
最近，各地在执行消费税政策中陆续反映出一些问题，要求国家税务总局给予明确。现根据部分地区消费税问题座谈会讨论的意见，就有关具体征税问题通知如下：
一、关于普通发票不含增值税销售额的换算问题
对纳税人用外购已税烟丝等8种应税消费品连续生产应税消费品扣除已纳税款的计算方法统一后，如果企业购进的已税消费品开具的是普通发票，在换算为不含增值税的销售额时，应一律采取6％的征收率换算。具体计算公式为：
不含增值税的外购已税消费品的销售额＝外购已税消费品的含税销售额÷（1＋6％）
二、关于工业企业从事应税消费品购销的征税问题
（一）对既有自产应税消费品，同时又购进与自产应税消费品同样的应税消费品进行销售的工业企业，对其销售的外购应税消费品应当征收消费税，同时可以扣除外购应税消费品的已纳税款。
上述允许扣除已纳税款的外购应税消费品仅限于烟丝、酒、酒精、化妆品、护扶护发品、珠宝玉石、鞭炮焰火、汽车轮胎和摩托车。
（二）对自己不生产应税消费品，而只是购进后再销售应税消费品的工业企业，其销售的粮食白酒、薯类白酒、酒精、化妆品、护肤护发品、鞭炮焰火和珠宝玉石，凡不能构成最终消费品直接进入消费品市场，而需进一步生产加工的（如需进一步加浆降度的白酒及食用酒精，需进行调
香、调味和勾兑的白酒，需进行深加工、包装、贴标、组合的珠宝玉石、化妆品、酒、鞭炮焰火等），应当征收消费税，同时允许扣除上述外购应税消费品的已纳税款。
本规定中允许扣除已纳税款的应税消费品只限于从工业企业购进的应税消费品，对从商业企业购进应税消费品的已纳税款一律不得扣除。
三、关于配制酒、泡制酒征税问题
对企业以白酒和酒精为酒基，加入果汁、香料、色素、药材、补品、糖、调料等配制或泡制的酒，不再按“其他酒”子目中的“复制酒”征税，一律按照酒基所用原料确定白酒的适用税率。凡酒基所用原料无法确定的，一律按粮食白酒的税率征收消费税。
对以黄酒为酒基生产的配制或泡制酒，仍按“其他酒”10％的税率征收消费税。
四、关于特种用车的范围问题
《消费税征收范围注释》中规定的特种用车范围只限于急救车和抢修车，对其他车只要属于小汽车的征收范围，均应按规定征收消费税。
五、关于饮食业、商业、娱乐业生产啤酒的征税问题
对饮食业、商业、娱乐业举办的啤酒屋（啤酒坊）利用啤酒生产设备生产的啤酒，应当征收消费税。
本通知自文到之日起执行。




1997年5月21日