南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知
四川省南充市人民政府
南府发〔2006〕103号
南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知
各县(市、区)人民政府，市级各部门：
《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。
二○○六年七月七日
南充市物业管理招标投标实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动，维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》（试行）的相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。
第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害双方或其他投标人的合法权益。
第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
政府鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘具有资质的物管企业。
第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理；直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县（市）房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。
第二章 招 标
第六条 物业管理项目的招标人（以下简称"招标人"）是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。
业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标方式。
但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
（一）在物业管理区域内，物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区；
（二）物业产权单一并由产权人自用的；
（三）在保密或安全等方面有特别要求的；
（四）国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。
任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；
更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。
第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜，或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。
招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，按下列规定组建招标工作小组：
（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。
（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50％以上。
第十条 物业管理招标活动一般实行公开招标；住宅规模较小的，也可以实行邀请招标。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：
（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；
（二）物业基本情况，包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等；
（三）物业管理用房的安排；
（四）物业管理服务的内容及要求；
（五）投标人的资质与条件；
（六）投标书的编制要求；
（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；
（八）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（九）开标、询标的时间，地点，方法与程序；
（十）投标报价要求及评标标准；
（十一）拟签订合同的主要条款；
（十二）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。
第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报房地产管理部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
房地产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十三条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式；
（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的，投标人应当缴纳；中标人确定后30日内，招标人应将报名费退还给未中标人，投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。
第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有招标文件收受人。
招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日期前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达所有招标文件收受人。逾期送达的，投标文件送达截止期日相应顺延。
第三章 投 标
第十八条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上（含三级）的物业管理企业均可参与本市物业管理投标活动。但与招标人有利害关系的物业管理企业不得参与投标。
第十九条 参加招标投标时投标人应提供下列投标文件：
（一）企业营业执照、物业管理资质证书及其他招标书中指定的有效证明；
（二）企业简历；
（三）近年来本企业物业管理的主要业绩；
（四）投标书。
第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标书，投标书应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。
投标书应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；
（四）管理服务人员配备方案；
（五）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（六）管理服务费用收支测算报告；
（七）管理服务分类标准与服务承诺；
（八）社区文化与精神文明服务方案；
（九）管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；
（十）档案资料的建立与管理；
（十一）愿意承受的有关奖罚；
（十二）招标人要求的其他内容。
第二十一条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人企业法人印章或法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。
投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第二十二条 投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；
（一）未密封；
（二）未加盖投标人的企业法人印章或法定代表人印章；
（三）未按招标文件要求编制；
（四）逾期送达。
第二十三条 投标人在物业管理招标投标活动中，享有下列权利：
（一）有权按照招标文件的要求自主投标；
（二）根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争；
（三）根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。
第四章 开标、评标、中标
第二十四条 开标由招标人主持，并邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。经确认无误后由招标工作人员当众拆封，宣读。
招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
第二十五条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。
物业管理投标评审专家由招标人从房地产行政主管部门提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。
第二十六条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。
评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：
1．综合评分，以分数最高者中标；
2．综合评议，经评委有记名投票决定。
第二十七条 一般项目的评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。
第二十八条 招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标、评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。
招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。
第二十九条 经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。
第三十条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
第三十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人：
1．项目竣工总平面图；
2．单体建筑、结构、设备安装竣工图；
3．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
5．各单项工程竣工验收证明材料；
6．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7．房屋销售清单和产权资料；
8．公共配套设施的产权及收益归属清单；
9．物业管理所必需的其他资料。
第三十二条 物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用由招标人和投标人协议承担支付。
招标人为业主大会的，其在招标过程中承担的相关费用可自行筹集，也可经业主大会决定在物业管理配套设施收益或其他收益中列支。
第五章 附 则
第三十三条 本办法中的住宅物业区域的建设单位，未通过招标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采取协议方式选聘物业管理企业的按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。
招投标活动中的违规、违法行为，依照有关规定处理。
第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合实施细则有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第三十五条 本细则中有关专业用语的含义
（一）物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目，一次性发包，由投标人通过竞标承接管理、提供服务的活动。
（二）新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的物业。
（三）前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三十六条 本办法由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起正式实施，办法中未尽事宜按照国家相关规定执行。
谈律师责任保险制度
冯兴吾 潘自成 刘文辉
随着律师业务的迅速发展和律师队伍的急剧增大，必然会带来律师的责任风险，以保险方式转嫁律师的责任风险，就形成了律师责任保险。律师责任保险的开办，对于转嫁律师责任风险，提高律师诚信，保护律师机构及当事人的合法权益，都具有十分重要的意义。
一、律师责任保险的概念
律师是指依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员。律师责任保险是律师机构在依法履行律师职业时，因工作过错给律师当事人或利害关系人造成的直接经济损失时，依法应当承担律师赔偿责任的，属于律师责任保险合同规定的范围内，由保险人对律师机构应当承担民事赔偿金额及有关费用给予补偿的一种法律制度。一旦律师在执业活动中，由于失误造成当事人的损失，当事人提出赔偿要求的，由律师事务所申请保险公司代为赔偿，保险公司在查清当事人所受的损害确系律师的责任之后，即向当事人支付一定限额的赔偿金。
二、律师责任保险的必要性
1、建立律师责任保险的哲学基础
按照辩证唯物主义哲学的基本原理，人的认识能力既具有至上性，又具有非至上性，是两者的统一。从整个人类的发展来看，人的认识能力有至上性，是无限的，但具体到特定时代的特定人，其认识能力又具有非至上性、有限性。律师在办理业务过程中，有时会因为主客观方面的限制而不能全面、正确地认识事物。因此，弥补错误的措施就具有必然性，通过制定相应的制度尽量消除错误所产生的损害，补偿当事人的有关当事人的损失，即是保障法律制度有效畅通运行和必要条件。律师责任保险是基于此原因而成为律师制度不可或缺的组成部分。
2、建立律师责任保险的法理基础
每一个参加法律关系的人，都应当对其行为负责。独立的人格与独立的责任能力是紧密相连的，责任的存在一方面可以约束当事人依法办事；另一方面亦可在一方越过法律所制定的界线时，强迫其对自己的行为所引起的法律后果负责，弥补当事人由此而造成的损失。因此，律师在执业中违反法律规定或由于其自身过错而侵害了当事人的合法权益，当事人因受律师违法执业或因其过错而致经济损失时，当事人有权要求律师和律师事务所赔偿损失。尽管各律师事务所采取了多种措施来提高律师的素质和执业质量，但律师执业失误以致被判赔偿的风险还是难以避免的。许多国家的保险公司都了律师责任保险以分担其因专业工作上的失误造成诉讼赔偿的风险。
3、建立律师责任保险的现实必要性
《中华人民共和国律师法》第49条规定：“律师违法执业或因过错给当事人造成损失的，由其所在的律师事务所承担赔偿责任。律师事务所赔偿后，可以向有过错或重大过失行为的律师追偿。对律师和律师事务所不得免除或者限制因违法执法或者因过错给当事人造成损失应承担的民事责任。”这一规定，增强了律师责任保险的必要性。随着法制的逐步完善以及公众对律师责任的认识和要求的逐步提高，律师事务所和律师责任保险将会变成现实。
三、建立律师责任保险的意义
1、律师责任保险提高和维护了律师的信誉。
有律师责任保险，律师行业将真正成为可以向社会承担全面法律责任的行业，成为一个有信誉、负责任的行业。因为律师责任保险可以有效地转嫁律师责任风险，提高律师行业的抗风险能力，为律师行业正常、健康、持续发展提供重要的风险保障。如某律师事务所的律师赔偿案，赔偿金额达到40万元，高额赔偿金是一般律师事务所难以承受的，而通过律师责任保险则可以快速有效地解决这一难题。
2、律师责任保险为律师行业拓展高风险、高财产标的等重大律师业务提供了资信保障。
律师在办理重大业务时，当事人最关心的一个问题是，律师在执业过程中出现责任差缺给当事人造成巨额财产损失时，是否赔偿得起。尤其一些新成立的合伙制律师事务所在开展业务时，经常遇到此类问题。
3、律师责任保险对提高律师管理水平有益。
通过对律师责任保险中的索赔案件的分析，对责任事故发生的原因、细节分析归纳，反馈给律师机构和律师管理机构，可以有针对性地采取质量管理措施和制定相应管理办法、业务规范，从而起到提高律师质量和律师业务水平的作用。同时，在条件成熟时，可以把律师机构赔偿能力的高低和赔偿记录，作为律师评选、处罚、确定等级和从事特殊律师业务的重要条件之一。
四、律师责任保险的具体框架
1、律师责任保险的被保险人及其权利义务
律师责任保险的被保险人是在中华人民共和国境内依法设立、执业的律师事务所，是律师责任保险的直接受益人。其主要权利和义务是：①在发生律师保险责任范围内的保险事故时，被保险人可以直接向保险人索赔，并依法获得保险赔偿；②按照规定提取缴纳律师赔偿基金，依法办理机构的登记、年检、注册手续；③如实申报执业律师、律师业务数量、律师业务收等保险合同约定的事项。如因隐瞒律师收入导致保险人根据《中华人民共和国保险法》第16条拒绝赔付，该律师事务所要自行承担由此而引起的法律责任；④及时通知义务，在发生律师当事人或利害关系人向律师事务所索赔，提起诉讼、调解、公诉等事项时，投保人应按保险公司约定的时间通知保险人。
2、律师责任保险的保险责任
律师责任保险的保险责任应采取一切险的方式，即被保险人因律师执业行为，依法应对律师当事人或利害关系人承担民事赔偿责任，只要不属于保险合同列明的除外责任，保险人均应承担保险赔偿责任。被保险人所作的律师业务，只要律师当事人或利害关系人向律师事务所提出索赔在保险期间内，保险人均应按保险合同的约定，承担赔偿责任。
律师事务所或律师由于下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿。①被保险人的故意行为；②被保险无有效律师执业证书或未取得法律、法规规定的应持有的其他资格证书，办理律师业务的；③被保险人从事律师执业以外的任何行为；④被保险人的注册执业律师以个人名义私自接受委托或在其他律师事务所执业；⑤被保险人向保险人隐瞒或不如实告知，情节严重的；⑥保险人与投保人约定的其他免责的情况。
3、律师责任保险的保险费
律师责任保险的保险费应实行比例费率制，即按照律师业务总收入的一定比例提取保险费；实行压年计费制，即按律师事务所上一年度的律师业务收入为基准计算本年度的保险费；实行浮动费率制，即由基本保费加上浮动保费构成。
基本保费按投保人上一年度的律师业务总收入的1－3％计提。律师责任保险的前十年，只缴纳基本保费。浮动保费的测算可以10年为一个测算周期，保险公司赔款支出总额与保险人所交基本保费总额达到约定比值时，保费费率可以在基本保险费率的基础上实行上浮或下调。上浮的费率称为风险费率，下调的费率称为优惠费率，两者相互结合构成浮动保费。
4、律师责任保险的保险赔偿范围
律师责任保险赔偿的范围指在保险事故中，保险人对哪些损失承担赔偿责任。主要包括以下费用：①人民法院裁决或经保险人同意由律师事务所与律师责任索赔当事人协商确定的因律师责任而引起的赔偿金额；②人民法院收取的诉讼费；③其他费用。如为进行诉讼支出的差旅费、调查取证的费用等；④法律规定或保险合同约定应由保险人承担的费用。如律师保险责任事故发生后，被保险人为缩小或减少保险人的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。
5、律师责任保险中的保险人的确定
律师责任保险应实行全行业的强制性统一保险，由全国律师协会统一向保险公司投以律师事务所为被保险人的全行业律师责任保险。律师责任保险的保险人是依法成立具有经营律师责任保险业务的保险公司。由律师协会在行业系统中收取律师事务所当年的一定比例，作为执业律师责任赔偿基金，由全国律师协会统一管理、统一使用。一旦律师事务所发生责任赔偿时，在使用本所缴纳的费用外，调剂一部分基金，以提高律师抗风险的能力。
安徽省宣城市司法局
中共宣城市委党校
电话：0563－3021349
电子信箱：notary1964@hotmail.com
主要参考书目：
1、陈运会：《律师职业责任保险制度探讨》，《中国司法》，2001年第9期
2、刘颖：《试论公证赔偿责任》，《中国司法》，2003年第1期