福建省工商行政管理局 福建省建


福建省房地产经纪人管理办法
福建省工商行政管理局 福建省建


第一章 总则
第一条 为确立我省房地产经纪人的法律地位，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪人和合同各方当事人的合法权益，维护经济秩序，促进房地产市场的发展，根据《福建省经纪人管理条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》和有
关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、代理等中介活动。
本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。
第三条 县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：
（一）房地产经纪人的注册登记；
（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；
（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；
（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；
（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。
县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：
（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；
（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；
（三）负责房地产经纪人的专业培训；
（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。
第四条 经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。
第五条 本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章 申办条件
第六条 从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。
房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。
《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。
第七条 申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；
（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。
国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。
第八条 设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；
（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；
（五）合伙人之间有书面合伙协议。
房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。
第九条 设立房地产经纪公司应当符合下列条件：
（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；
（二）注册资本不少于人民币30万元；
（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）《公司法》规定的其他条件。
房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。
第十条 个体房地产经纪人应具备以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）取得《房地产经纪资格证书》；
（三）登记资金数额不少于人民币3万元。
个体房地产经纪人只能从事房地产居间、代理经纪业务。
第十一条 房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章 经纪管理
第十二条 申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个
月内，到房地产管理部门备案。
取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。
第十三条 《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并
加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。
第十四条 在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。
第十五条 房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：
（一）依法收集、利用房地产商业信息；
（二）要求委托方提供真实的相关材料；
（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十六条 房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：
（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；
（三）按核准的业务范围从事经营活动；
（四）如实介绍房地产交易有关情况；
（五）按约定为当事人保守商业秘密；
（六）按规定收取费用；
（七）依法缴纳税费。
第十七条 房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）经纪事项；
（二）提供经纪服务的要求或者标准；
（三）收费标准、数额、支付方式和时间；
（四）经纪合同的履行期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他事项。
第十八条 房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；
（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；
（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；
（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；
（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；
（七）违反法律、法规、规章的其他行为。
第十九条 房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。
第二十条 房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。
房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。
第二十一条 房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。
第二十二条 工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。
第二十三条 房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。
第二十四条 开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。
第二十五条 房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。
第二十六条 房地产经纪人在开展经纪活动中，有违反《福建省经纪人条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务规定》行为的，按《福建省经纪人条例》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。

第四章 附则
第二十七条 本办法由省工商行政管理局、省建委共同负责解释。



1998年11月20日
湖南省教育厅


关于印发《湖南省教育系统建设项目审计实施办法》的通知

湘教发[ 2005 ] 51 号


各市州教育局，各高等学校，厅（委）直各单位：

为了规范教育系统基建审计工作，提高基建投资效益，根据《审计署关于内部审计工作的规定》（审计署第4号令）、《教育系统内部审计工作规定》（教育部17号令）和国家审计署《建设项目审计处理暂行规定》(审投发[1996]105号)、省审计厅《湖南省建设项目审计监督暂行办法》(湘审发[1997]018号)等文件精神，特制定《湖南省教育系统建设项目审计实施办法》，现印发你们，请遵照执行。


湖南省教育厅
二OO五年五月十二日



湖南省教育系统建设项目审计实施办法

第一条 为了规范教育系统基建、 修缮工程项目的审计工作,提高审计工作质量, 根据《审计署关于内部审计工作的规定》（审计署第4号令）、《教育系统内部审计工作规定》（教育部17号令）和国家审计署《建设项目审计处理暂行规定》(审投发[1996]105号)、省审计厅《湖南省建设项目审计监督暂行办法》(湘审发[1997]018号)，制定本办法。

第二条 凡教育系统使用财政性资金、银行贷款和自有资金等投资的基本建设项目和修缮工程项目都必须接受审计监督。

第三条 审计机构应对项目立项至竣工验收决算的全过程进行审计监督,促进项目建设有关职能部门加强管理,保障基建投资合法合理使用,提高工程项目投资效益。

第四条 审计机构对基建工程项目开工前审计的主要内容:

(一)基建及大型维修工程项目开工前的各项审批手续是否完备合法,投资是否纳入国家或单位的年度投资计划;

(二)基建、修缮工程项目投资来源是否合法,当年资金是否落实;

(三)基建规模和设计标准是否与可行性研究报告文件相符,有无超规模超标准问题;

(四)项目建设有关职能部门内控制度是否健全，相关人员是否具有岗位资格，职责是否明确，项目责任追究制是否建立，项目各个环节是否明确责任人；

(五)工程的设计、监理、 施工单位的资质等级是否符合国家有关规定;从业人员是否具有相关资格，是否存在挂靠或转让、分包业务问题；

(六)工程招标承包是否符合规定,手续是否完备、合法, 所订合同或协议书中的责、权、利,质量、工期,计价依据， 主要材料的质量、规格、单价，拨付款办法,奖罚、保修及时效等内容是否全面合规;合同中建设方现场管理人员的签证权限和责任是否明确；重点应审查合同条款是否存在前后矛盾或与招标文件不一致可能造成结算纠纷的情况；无论新建或维修工程均严禁与无资质的单位或个人签订施工合同；

(七)为有效遏制施工单位在办理工程结算时的高估冒算行为,根据湖南省建设工程造价管理的有关规定，预结算编制误差应控制在5％以内，在开工前审计时, 应要求各单位与施工方签订承诺，约定报审工程结算误差不得超过5％，凡违约超过5％的，审核费由施工单位支付，并按核减额的一定比例支付违约金。

第五条 审计机构对基建、修缮工程项目概预算执行情况审计的主要内容:

(一)征地拆迁费用支出是否真实、合法,管理是否符合有关规定;道路、通水、通电等费用支出是否真实、合法;

(二)调整概算是否符合国家规定的编制办法、定额和标准,是否经过审批;设计变更的内容是否符合规定,手续是否齐全;有无擅自扩大建设规模和提高标准等问题;工程项目建设中的重大变更是否按程序经集体研究决定，有无随意变更合同条款和工程项目内容的情况；

(三)基建、修缮资金的使用是否合规,有无转移、侵占、挪用建设资金和损失浪费等问题;

(四)工程价款结算、往来帐款和财务报表是否真实、合法,有无高估冒算、虚报冒领、多帐户支付、超合同进度预付工程款等问题,工程是否按项目核算、记帐;

(五)工程项目设备和材料等物资是否按设计要求采购,有无盲目采购或收取回扣等行为;设备和材料等物资的验收、保管、使用维护是否有效,有关材料的质检证明是否齐全, 有无假冒伪劣产品。对数量多、价值高且工程造价管理部门未发布统一价格的材料，在采购时应进行现场跟踪审计。

(六)督促基建职能部门做好施工签证,使其真实、规范, 杜绝玩忽职守,不负责任的行为。所有签证资料建设单位必须保留原件，审计时应核对原件。工程中的所有会议纪要必须由建设单位起草不得由施工单位代笔。

第六条 审计机构对基建、 修缮工程项目竣工决算审计的主要内容:

(一)项目竣工决算书及说明书是否真实、全面、合法;

(二)工程造价审查:

1、工程结算编制是否真实、准确:1.工程量计算是否符合规定的计算规则、是否准确;2.设备、材料用量是否与设计或规范要求一致;3.设备、材料价格是否真实、合理，质量、规格是否符合要求。

2、应进行现场查勘核实的内容:1.分部分项工程;2.实际施工用料偏离结算的工程项目;3.变更设计的工程项目;4. 必须丈量的工程项目;5.交付使用的资产;6.预留的尾工工程;7.需要查勘的其他事项。

3、审计中遇到以下情况时,应当获取必要的签证:1. 施工情况与图纸不符;2.实物工程量与图纸不符;3. 施工用料发生变化;4.施工情况与施工合同不符;5.施工中使用的工程材料、 设备价格与合同不符;6.改变工程项目的性质;7. 提高或降低建设标准;8.计划外工程项目。

(三)竣工决算的编制依据是否符合规定,资料是否齐全, 手续是否完备,各项清理工作是否全面、彻底;
(四)建设项目概预算最终执行情况;各项支出依据是否充分,手续是否完备,内容是否真实；

(五)交付使用财产是否真实、完整,是否符合交付使用条件,移交手续是否齐全、合规, 成本核算是否正确, 有无挤占成本、提高造价、转移投资等问题;

(六)基建收入的来源、分配、上缴和留成及使用是否真实、合法;库存物资实际存量是否真实,有无积压、隐瞒、转移、 挪用等问题。

第七条 建设单位的基建工程预付款在审计之前不得超过该工程预算金额的90%（应有施工方提供的等值完税发票,否则还必须扣除相应税额）,凡未经审计的, 不得办理财务决算。

第八条 审计机构在对基建、修缮工程项目进行审计时,有权要求相关单位或部门积极配合,并限期提供下列文件、报表和资料:

(一)项目批准建设、设计、监理、质量验收等有关文件;

(二)承包合同或协议及结算资料(包括招投标文件; 施工图、竣工图;工程量计算书;工程变更签证资料;隐蔽工程资料);

(三)工程决算的财务资料;

(四)其他影响工程造价的有关资料。

被审单位应对其提供资料的真实性、完整性负责,并承担因资料失实所造成的一切后果。

审计人员应做好审计资料保管工作，完成审计后要及时归档。在参与招投标文件、合同的审签及相关会议时必须保留原始记录，如发现最终形成文件与记录不符要及时向有关部门提出疑义，对记录之外的任何变更审计人员不承担责任。

第九条 工程结算在单位内部应由基建部门进行审核，审计部门复审。未经内部审核不得直接委托中介机构进行审计。

省属高校和教育厅厅直单位总投资200万元及以上的项目竣工决算经审计后形成的审计报告应报教育厅财务建设处、审计处备案，教育厅审计处对审计情况可进行抽查。

第十条 各单位要从现有审计人员的实际状况出发, 采取选派人员参加培训、 到有关单位学习或请专业技术人员传帮带等方式,抓好基建审计人员的培训工作。

单位内部基建审计力量比较薄弱的,也可采取聘用有关专业人员、向有关部门和人员咨询、 组织单位间联合审计或者委托社会审计组织进行审计等方式。

第十一条 各单位应对拟委托审计项目的中介机构资质及项目具体承办人员的执业资质进行审查，并可以通过招标方式进行选定。各单位内审机构负责对受委托中介机构按时、独立、依法完成受托审计业务情况进行监督，并做好其他相关工作。

为确保审计结果的公正性、真实性、合法性，委托中介机构的合同中应明确“上级教育主管部门审计机构有权对受托审计项目进行复审，复审核减额超过3％的，委托单位有权解除与受托中介机构的合作，并可以依法要求赔偿由此造成的经济损失。”

第十二条 委托社会中介机构审计的工作由省教育厅审计处负责监督和指导，教育厅审计处对委托审计项目进行抽查并将结果在全省教育系统通报，检查结果作为各单位委托中介机构的依据。

第十三条 审计机构根据现行法规按审计程序实施审计,并提出书面意见。 对查出的违反财经法纪的行为和损害本部门、本单位权益的行为及有关责任人,应当按照有关规定进行处理并向有关部门、单位提出处理、处罚的意见和建议。对决策失误和管理不善造成的损失要追究当事人责任，对建设方管理人员在变更签证中配合施工单位弄虚作假或严重不负责任的应严肃处理，调离基建、维修工作岗位。

审计中凡是发现施工单位篡改签证资料的；签证明显与事实不符且金额超过实际造价1万元的；施工单位报审总造价超过审定总造价30％等情况均应上报省教育厅，作为不良行为予以记录在全省教育系统通报。

第十四条 本办法由湖南省教育厅负责解释,自发布之日起施行。