中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






国家外汇管理局


银行结售汇统计月报、旬报及明细表报送规定
1997年7月22日，国家外汇管理局

一、填报内容：经国家统计局批准，报表名称及表号为
1．《银行结售汇统计旬报》（见附表六）、《银行结售汇统计月报（收入部分）》（见附表一）、《银行结售汇统计月报（支出部分）》（见附表二），表号为“汇国统1表”。
2．《银行结售汇统计月报明细表（收入部分）》（见附表三）、《银行结售汇统计月报明细表（支出部分）》（见附表四），表号为“汇国统2表”。
二、填报要求
1．报送渠道：设在各省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区的各外汇指定银行（含外资银行，以下同）及非银行金融机构负责汇总本行及辖内分支行的统计数据（以行政区域划分），报当地外汇局。在京的各中资外汇指定银行总行，将其总行营业部（或国际业务部）的统计数据直接报送国家外汇管理局国际收支司；设在京外的外汇指定银行总行将其总行营业部（或国际营业部）的统计数据报送当地分局。国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局将辖内各外汇指定银行及非银行金融机构的统计数据汇总后，一并上报国家外汇管理局国际收支司。计划单列市及经济特区分局（深圳分局除外）将统计数据报送所属省局，由省局汇总上报，不再抄报国家外汇管理局。深圳经济特区分局将统计数据报送所属省局，由省局汇总上报，同时抄报国家外汇管理局。
2．报送方式：国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局和在京的各中资外汇指定银行总行向国家外汇管理局报送结售汇统计旬报、月报及明细表通过《银行结售汇统计联网系统》，采用微机网络传输方式报送。若微机或网络发生故障，应及时向国家外汇管理局说明情况，并在规定时间内使用传真机传送报表。《外商投资企业银行结售汇情况月报表》采用传真机传送方式报送。
3．报送时间：旬报的统计周期为，上旬从本月1日至本月10日，中旬从11日至20日；月报的统计周期为本月1日至本月末日。国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局和在京的各中资外汇指定银行总行上报旬报的时间为旬后3日内，上报月报的时间为月后5日内。
4．报表的上报时间如遇国务院规定的周休息日（星期六、星期日），上报时间不顺延；如遇国务院规定的节假日（元旦、春节、五一劳动节、国庆节），上报时间顺延。
5．文字说明：对当月结售汇情况的主要特点和重大变化应加以文字说明，于月后5日内以书面形式传真至国家外汇管理局。
三、本规定自1997年8月1日起实行，以下文件同时废止。
1．1994年4月16日中国人民银行发布的《关于报送银行结售汇统计报表的通知》；
2．1994年5月23日国家外汇管理局发布的《对〈关于报送银行结售汇统计报表的通知〉的补充通知》；
3．1994年9月23日国家外汇管理局发布的《关于〈银行结售汇统计月（快）报〉修改说明的通知》；
4．1995年1月25日国家外汇管理局发布的《关于修改银行结售汇统计报表的通知》；
5．1995年4月3日国家外汇管理局发布的《关于报送银行结售汇统计报表的补充通知》；
6．1996年3月28日国家外汇管理局发布的《关于银行结售汇统计报表补充项目的通知》；
7．1996年7月12日国家外汇管理局发布的《关于调整〈银行结售汇统计月报、旬报及明细表〉报送时间的通知》；
8．1996年6月28日国家外汇管理局发布的《关于对外商投资企业实行银行结售汇后统计工作有关问题的通知》。

附件一：银行结售汇统计月（旬）报指标说明
一、100“结汇收入”：境内机构（指所有企事业单位、机关和社会团体，含外商投资企业，下同）及个人按规定将所取得的外汇售给外汇指定银行（含外资银行，下同）及各类非银行金融机构的外汇收入。既包括直接结汇部分，也包括从外汇帐户中转出后结汇部分。其主要项目有：
1．101“贸易收入”：包括出口或先支后收转口货物及其他贸易行为收入的外汇；境外贷款项下国际招标中标收入的外汇；加工装配收入（指来料、来件、来样加工装配的工缴费收入和补偿贸易的外汇手续费收入）的外汇；赴境外参展样品的外汇收入；开证保证金利息收入的外汇；海关监管下境内经营免税商品收入的外汇。该项目下设“国内企业”和“外商投资企业”两个子项。
（1）10101“国内企业”指境内各类国内投资经营的对外贸易公司及经批准有进出口经营权的企、事业单位等（包括外贸、工贸进出口公司、联营公司、地方性外贸公司）经营的出口和代理出口商品的外汇收入，以及其他在上述“贸易收入”项下收入的外汇。下设001“加工装配”子项。
（2）10102“外商投资企业”指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资经营企业（以下同）经营的出口和代理出口商品的外汇收入，以及其他在上述“贸易收入”项下收入的外汇。下设002“加工装配”子项。
2．102“非贸易收入”：包括交通运输及港口、邮电（不包括国际汇兑款）、旅游、广告、咨询、展览、寄售、维修等行业及各类代理业务提供商品或服务收入的外汇；行政、司法机关收入的各项外汇规费、罚没款；土地所有权、著作权、专利权、非专利技术、商誉等无形资产转让收入的外汇；境外投资企业汇回的利润、股息、利息等；境外资产所取得的外汇收入；国外捐赠、资助及援助收入的外汇；劳务承包收入的外汇；出租土地等房地产收入的外汇；外国驻华使领馆、国际组织、外国商社、金融、新闻等其他境外法人驻华机构的外汇收入；经营免税商品收入的外汇；保险机构受理外汇保险所取得的外汇收入；旅游行业的外汇收入；税务部门及海关的外汇税款收入；以及其他非贸易外汇收入。该项目下设以下子项（其中10210“外商投资企业”的非贸易外汇收入单列）：
（1）10201“运输及港口”（包括各种运输方式及各类港口）指运输部门对外提供的运输业务收入及我国海、空港对外国运输工具提供港口使用、设备维修和供应的油、水等物资收入的外汇。
（2）10202“劳务及承包工程”指经营境外承包工程，向境外提供劳务、技术合作及其他服务的公司办理结汇的外汇收入。
（3）10203“国内居民外汇”指国内居民和侨民通过银行或其他方式调回存放在国外或港澳台地区的遗产、房地产、股票、股息、存款和利息、公伤赔偿金、抚血金及侨民等的个人外汇收入。
（4）10204“房地产租赁”指境内机构经国家批准向境外法人批租土地及商品房、写字楼等房地产收入的外汇，包括驻我国的境外办事机构租用宾馆、写字楼等收入的外汇。
（5）10205“利润、利息”指各外汇指定银行和各类非银行金融机构经营外汇业务的利润、利息等外汇收入，包括银行的各项手续费、管理费收入；保险机构受理外汇保险所取得的外汇收入。下设003银行（含外资银行）和004“非银行金融机构”子项。
（10206）“政府机构交往”指驻我国的外国使领馆、代表团、国际组织及我国驻外政府机构汇入的外汇收入向外汇指定银行及非银行金融机构结汇的外汇收入。
（10207）“外国驻华商务机构”指驻我国的外国商社、金融、新闻等非政府机构向银行及非银行金融机构结汇收入的外汇。
（10208）“旅游”指旅游行业（包括旅行社、宾馆、饭店等）为来华的外国旅行社团及个人提供商品或服务收入的外汇。包括外币兑换用于旅游的收入；旅游企业从外汇帐户中转出结汇的旅游收入；通过信用卡和旅行支票支付的旅游外汇收入；银行代理国外信用卡收入的外汇。
国内居民的外币兑换仍统计在“国内居民外汇”中。
（10209）“税款收入”指税务部门和海关的外汇税款收入，以及从境外汇入或从外汇帐户中转出结汇用于纳税的收入。
（10210）“外商投资企业”指外商投资企业的所有非贸易外汇收入。
（10211）“其他非贸易收入”指邮电、广告、展览、咨询、文教卫生等行业收入的外汇；无形资产转让收入的外汇；境外投资企业汇回的利润、股息、利息等；境外资产取得的外汇；经营免税商品收入的外汇；各项外汇规费、罚没款收入；国外捐赠、资助、援助收入的外汇；出国节余等外汇收入以及上述非贸易收入以外的其他非贸易收入。
3．103“资本收入”包括外汇借款（含以各种形式从境内外借入的外汇资金），发行外币债券、股票的外汇收入；出售房地产收入的外汇；境外法人或自然人作为投资汇入的外汇；外商投资企业作为投资的外汇收入。该项目下设以下子项：
（1）10301“境外借款”指以各种形式从境外和境内外资金融机构借入的外汇资金。其中005“外商投资企业”单列。
（2）10302“出售有价证券”指境内机构发行外币债券、股票等外币有价证券所取得的外汇收入。其中006“外商投资企业”单列。
（3）10303“房地产出售”指境内机构出售商品房、写字楼等房地产收入的外汇。其中007“外商投资企业”单列。
（4）10304“外商投资”指境外法人或自然人作为投资汇入的外汇收入，包括为购买公路、桥梁等使用权投入的外汇。
（5）10305“其他资本收入”指上述资本项目收入以外的其他资本收入。
4．104“其他收入”指不属于上述归类的外汇收入。
5．300“外汇交易买入”指各外汇指定银行及各类非银行金融机构从：
（1）301银行间市场即“中国外汇交易中心”及其分中心买入的外汇。其中008“代理”指代理其他机构买入的外汇。
（2）302总分行间买入的外汇。
（3）303其他外汇指定银行及非银行金融机构买入的外汇。
二、200“售汇支出”指各外汇指定银行及各类非银行金融机构按规定为境内机构及个人兑付外汇的支出。其主要项目有：
1．201“贸易支出”包括实行进口配额管理或特定产品进口管理的货物进口，实行自动登记制的货物进口和其他符合国家进口管理规定的货物进口及上述进口项下的预付款、开证保证金、尾款、运保费和从属费；进料加工生产复出口商品的进口支出；转口贸易项下发生的对外支付；从保税区、保税库购买商品以及购买国外入境展品的用汇。该项目下设“国内企业”和“外商投资企业”两个子项：
（1）20101“国内企业”指各类对外贸易公司及经批准有进出口经营权的企、事业单位等（包括外贸、工资进出口公司、联营公司、地方性外贸公司）经营的进口和代理进口商品的外汇支出，以及其他上述“贸易支出”项下的外汇支出。
（2）20102“外商投资企业”指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资经营企业的进口和代理进口商品的外汇支出，以及其他上述“贸易支出”项下的外汇支出。
2．202“非贸易支出”：包括民航、海运、铁路、邮电部门的外汇支出；境外承包工程所需的投标保证金、履约金及垫付工程款；在境外举办展览、招商、培训及拍摄影视片等用汇；对外宣传费、对外援助费、对外捐赠外汇、国际组织会费、参加国际会议的注册费、报名费；缴纳国际组织会费、在境外设立代表处或办事机构的开办费和经费；国家教委国外考试协调中心支付境外的考试费；个人的非经营性非贸易用汇；外国驻华使领馆、国际组织、外国商社等境外法人或自然人的合法人民币收入要求汇出境外时的兑付；专利权、著作权、商标、计算机软件等无形资产的进口支付；临时来华的外国人、华侨、港澳台同胞出境时未用完人民币兑回外汇的支出；外商投资企业向境外汇出的利润以及其他非贸易外汇支出。该项目下设以下子项（其中20206“外商投资企业”的非贸易外汇支出单列）：
（1）20201“运输及港口”指民航、海运、铁路部门（机构）支付境外国际联运费、设备维修费、站场港口使用费、燃料供应费、非融资性租赁费和其他服务费用及支付国际营运人员伙食、津贴补助费等。
（2）20202“劳务及承包工程”指境外承包工程所需的投标保证金、履约保证金及垫付工程款项的外汇支出。
（3）20203“国内居民外汇”指国内居民和侨民的临时性赡家汇款和去国外的旅杂费、退职金、退休金、移居出境汇款和一切其他私人外汇支出。
（4）20204“政府机构交往”指我国政府机构代表团、参观团、友好城市访问和出席国际会议、参加国际活动等出国人员的差旅费和我国政府聘请外国专家的外汇支出及我国政府缴纳的国际组织会费、股金等；驻我国外国政府机构、使领馆、代表团、国际组织等将合法收入的人民币兑成外汇汇出境外的外汇支出。
（5）20205“外国驻华商务机构”指驻我国的外国商社、金融、新闻等非政府机构将合法收入的人民币兑成外汇汇出境外的外汇支出。
（6）20206“因公出国”指境内非政府机构人员因公出国所需外汇费用的支出。
（7）20207“知识产权”指境内机构用于进口图书、影视片、唱片、艺术作品及专利权、著作权、商标权、版权、计算机软件以及商誉，无形资产转让，工程设计等支付的外汇。
（8）20208“外商投资企业”指外商投资企业的所有非贸易外汇支出。
（9）20209“其他非贸易外汇支出”指外商投资企业汇出的利润、利息支出；银行因业务需要租用国际线路的外汇支出和用于纳税的支出，以及除上述非贸易支出以外的其他非贸易支出。
3．203“资本支出”包括偿还境内金融机构自营外汇贷款本息、费用的兑付；经批准以外币支付的股息的兑付；偿还直接外债和外汇转（贷）款本息、费用的外汇支付；境外投资资金的汇出；外商投资企业的中方投资者经批准须以外汇投入的注册资本金的外汇支付。该项下设以下子项：
（1）20301“偿还境外借款”指境内机构偿还外债和外汇贷款本息、费用的外汇支付。其中001“外商投资企业”单列。
（2）20302“偿还国内外汇贷款”指境内机构偿还境内银行及非银行金融机构自营外汇贷款的本息、费用的外汇支付。其中002“外商投资企业”单列。
（3）20303“购买有价证券”指境内机构购买外汇债券、股票等有价证券的外汇支付。其中003“外商投资企业”单列。
（4）20304“境外投资”指境内机构向境外投资资金的汇出。其中004“外商投资企业”单列。
（5）20305“外商投资企业资本汇出”指外商投资企业合同期满或合同中止清盘后将投资资本汇出境外。
（6）20306“其他资本支出”指除上述资本项目支出以外的其他资本支出。
4．204“其他支出”指不属于上述归类的外汇支出。
5．400“外汇交易卖出”指各外汇指定银行及非银行金融机构向：
（1）401银行间市场卖出即向“中国外汇交易中心”及其分中心卖出的外汇。其中005“代理”指代理其他机构卖出的外汇。
（2）402总分行间卖出的外汇。
（3）403其他外汇指定银行及非银行金融机构卖出的外汇。
三、表外项目
1．600“本期现汇总收入”指境内各外汇指定银行及各类非银行金融机构在本期内收到的从境外汇给境内机构的全部现汇外汇总额（包括居民个人汇入款，剔除总分行间调拨）。如有代收情况发生，以境外汇入的第一客户为准作统计。
2．601“本期现汇总支出”指境内机构通过各外汇指定银行及各类非银行金融机构在本期汇往境外机构的全部现汇外汇总额（包括居民个人汇出款、剔除总分行间调拨）。如有代收情况发生，以最后汇往境外的客户为准作统计。
3．602“本期末现汇帐户余额”指各外汇指定银行及各类非银行金融机构至本期末各类现汇帐户上的余额，即《外汇帐户管理办法中》规定的符合开户要求的外汇帐户上的余额数，包括保证金和居民个人外汇存款。下设四个子项：
（1）60201“国内机构”指境内除“外商投资企业”以外的对公单位在外汇帐户上的余额数。
（2）60202“外商投资企业”指外商投资企业在外汇帐户上的余额数。
（3）60203“个人外汇”指国内居民的外汇存款。包括各种现汇、现钞的各币种存款。
（4）60204“其他”指除上述现汇帐户余额以外的其他外汇帐户余额。
4．700“中国银行经营国家外汇帐户收入”、701“中国银行经营国家外汇帐户支出”指用中央银行的人民币资金办理的结售汇额。
5．702“中国银行经营国家外汇帐户结存余额”即中国银行“921”、“920”国家外汇买卖会计科目中余额数的贷方、借方轧差数（正数表示贷方余额即收入大于支出，负数表示借方余额即支出大于收入）。
四、几点说明
1．本表中表内项目收入数全部为结汇数。
2．若有套汇发生，应从统计中剔除。
3．602“本期末现汇帐户余额”和702“中国银行国家外汇结存余额”为时点数，不做累计。
4．本表要求保留整数，不足整数部分待累计到整数后再报。
5．本报表中除表外项目，均是在“系统外汇买卖”科目中结售汇的发生额。“系统外汇买卖”科目指凡各行代总行办理的外汇买卖用此科目核算，买入外汇时，外汇金额贷记此科目，人民币金额借记此科目；卖出外汇时，外币金额借记此科目，人民币金额贷记此科目。报表中本期100与300之和为本期此科目中贷方发生额，本期200与400之和为此科目借方发生额。
6．报表中的平衡关系：
（1）100＝101＋102＋103＋104
（2）101＝10101＋10102
（3）102＝10201＋10202＋10203＋10204＋10205＋10206＋10207＋10208＋10209＋10210＋10211
（4）10205＝003＋004
（5）103＝10301＋10302＋10303＋10304＋10305
（6）300＝301＋302＋303
（7）200＝201＋202＋203＋204
（8）201＝20101＋20102
（9）202＝20201＋20202＋20203＋20204＋20205＋20206＋20207＋20208＋20209
（10）203＝20301＋20302＋20303＋20304＋20305＋20306
（11）400＝401＋402＋403
（12）602＝60201＋60202＋60203＋60204

附件二：外商投资企业银行结售汇情况月报表指标说明
一、本表是在汇国统一表、统二表的有关数据基础上加工而成的，要求分别汇总中资银行、外资银行和非银行金融结构的结售汇数据。在京的各外汇指定银行总行将其总行营业部或国际业务部的统计数据填报在“总计”栏中。
二、“结汇收入合计”、“贸易收入”、“非贸易收入”、“资本收入”、“其他收入”分别与统一表中的100、101、102、103、104项对应。其中：
（1）“1”指外商投资企业的结汇收入合计。
（2）“1－1”指外商投资企业的贸易外汇收入，与统一表中的10102项对应。
（3）“1－2”指外商投资企业的非贸易外汇收入，与统一表中的10210项对应。
（4）“1－3”指外商投资企业资本项下的外汇收入，与统一表（收入部分）中的005、006、007、10304项对应。
（5）“1－4”指外商投资企业的其他外汇收入。
三、“售汇支出合计”、“贸易支出”、“非贸易支出”、“资本支出”、“其他支出”分别与统一表中的200、201、202、203、204项对应。其中：
（1）“2”指外商投资企业的售汇支出合计。
（2）“2－1”指外商投资企业的贸易外汇支出，与统一表中的20102项对应。
（3）“2－2”指外商投资企业的非贸易外汇支出，与统一表中的20208项对应。
（4）“2－3”指外商投资企业资本项下的外汇支出，与统一表（支出部分）中的001、002、003、004、20305项对应。
（5）“2－4”指外商投资企业的其他外汇支出。
四、结售汇差额指结汇收入与售汇支出的差额。“其中：三资企业”指外商投资企业结汇收入与售汇支出的差额。
五、本表中的平衡关系：
（1）总计＝中资银行＋外资银行＋非银行金融结构
（2）结汇收入合计＝贸易收入＋非贸易收入＋资本收入＋其他收入
（3）售汇支出合计＝贸易支出＋非贸易支出＋资本支出＋其他支出
（4）结售汇差额＝结汇收入合计－售汇支出合计
（5）1＝“1－1”＋“1－2”＋“1－3”＋“1－4”
（6）2＝“2－1”＋“2－2”＋“2－3”＋“2－4”
（7）3＝1－2