房地产案件执行实务问题浅析

〔摘要〕
当前，人民法院在房地产案件执行实务中，存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规，参照国外的一些做法，分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理？
2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理？
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理？
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行？
5、对未经过户登记的房地产应如何执行？
6、不同情况下的预售商品房应如何处理？
8、对共有房地产应怎样处理？
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理？
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的，法院应从所得款项中向其支付剩余购房款；如还存在按揭购房合同，应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥，无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认，且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况，依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权；如享有所有权，可直接予以执行，反之，则不能。应当注意的是，法院不能对该房屋的土地使用权予以执行，在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素，以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产，法院可依据拆迁安置协议，确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证，而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时，法院应当及时到土地管理部门调查取证，查明被执行人房产所占用的土地详细情况，并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的，应当要求被执行人补办手续，然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续，但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的，法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行；如相关部门认定该房产为非法建筑，法院则不予执行，可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前，我国房地产尚没有建立统一登记制度，除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时，处理起来颇为棘手。对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的，则人民法院在查封时必须同时查封，在变价处理时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的，则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然，如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的，可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议，或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相对的。比如，一农民在村里有宅基地房屋，后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况，应当根据实际情况，可以对该宅基地使用权进行执行 ，但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理
　　当今的国际贸易中，80%以上的货物周转由海运完成。作为一个全球性行业，海运需要一个统一的规则。2008年12月11日，在经历了长达近十年的起草、磋商和谈判后，联合国大会通过了《联合国全程或部分海上国际货物运输合同公约》，2009年9月23日在荷兰鹿特丹举行了签署仪式，并将公约命名为《鹿特丹规则》。截至2012年12月31日，在公约的24个签署国中，仅有西班牙和多哥两个国家批准了公约，距离满足公约的生效要件（20个批准国），尚有很长的路要走。


　　公约通过之后，国际社会再次掀起了一轮研究《鹿特丹规则》的高潮。是否应当批准公约、公约何时生效及生效之后的国际影响力如何，成为各方关注的焦点。在2009年公约签署前后，国际社会曾经比较乐观，认为《鹿特丹规则》很快就会生效。然而，随着时间的推移，各方对公约的热情逐渐消退，质疑的声音也越来越大。[①]


　　历史总在重复发生。公约的制定，本就是一个妥协和寻求共识的过程。各方有不同意见，实属正常现象。目前，公约已经通过，重新谈判的可能性微乎其微。公约的前景，主要取决于各国尤其是航运大国和贸易大国的态度。本文从历史的角度出发，分析海上货物运输法背后的各种因素，提出中国对待《鹿特丹规则》的态度。


　　一、《哈特法》


　　《哈特法》（The Harter Act）的全称是《关于船舶航行、提单以及与财产运输有关的某些义务、职责和权利的法律》(An Act Relating to Navigation of Vessels, Bills of Lading, and to Certain Obligations, Duties, and Rights in Connection with the Carriage of Property)。


　　19世纪中期，英国是世界海运的霸主。英国通常把从事海上件杂货运输的船舶所有人视为“公共承运人”（Common Carrier）。在坚持“公共承运人”对发生在其掌管期间的货损货差承担严格责任的同时，英国也一直坚持“合同自由”的原则，允许承运人通过合同条款来改变委托制度和普通法下的默示义务。这样，承运人就开始凭借自己的优势地位，在提单上规定一些条款，以减轻自己的责任或排除普通法为承运人规定的义务。[1]到1880年，免责条款的数量达到最高峰，甚至连承运人照料货物的过失、船员的故意行为以及船舶不适航等，都在免责之列。以至有人说，“承运人除收取运费以外，似乎已无其他责任可言”。[2]


　　为了保护美国货主的利益，美国决定采取行动来规范提单上的免责条款。1892年，来自俄亥俄州的国会议员哈特向国会提交了一项议案，从而导致了《哈特法》的诞生。议案对货方利益的保护非常有利，调整的公共运输也不限于海运。但是，美国众议院州际和外国商业委员会将草案的适用限定于美国港口与外国港口之间的海上货物运输，对于内陆运输与沿海运输则不适用。其主要论点就是：这个议案有利于美国货主，而付出代价的只有外国船东。《哈特法》草案在美国众议院顺利通过后，交由参议院进行审议。参议院商业委员会对草案的每个条款几乎都做了修改。修改后的草案更好地平衡了货主和承运人的利益，并为美国众议院所接受。1893年2月13日，美国总统本杰明×哈里森（Benjamin Harrison）签署了该草案，《哈特法》正式成为美国法律。


　　《哈特法》是处理海上货物运输中货损风险分担的第一部立法，被誉为是“海事立法上的一项创新”，[3]正是由于《哈特法》的出台导致了1924年《关于统一提单若干法律问题规定的国际公约》（International Convention for the Unification of Certain Rules of Law Relating to Bills of Lading，以下简称为《海牙规则》）的最终制定。《哈特法》至今仍然生效，适用于美国的沿海运输与内河运输。[4]关于《哈特法》条款解释的有关判例，至今仍影响着美国《1936年海上货物运输法》相近条款的解释。[5]


　　著名海商法专家杨良宜先生曾如此评价《哈特法》：“哈特法免除船东对驾驶过失等所负的责任，是法律方面的一大突破，此前的法律从来不会明文规定任何人可以对所犯的错误无须负责，因为这样一来岂非要无错的对方去负责承受损失，但是哈特法却是破天荒第一回做出了这样的规定。由于航运毕竟是较危险的事业，因此应当对从事这一事业的人有一定的保障和鼓励，这样才不至于使人们对此事业裹足不前。另一方面，事实上船舶在海上航行，尤其在以前通信差的时代，船东不能像陆上事业一样事事可直接管到，因此船东只要恪尽职责使船舶适航，之后发生的在法定范围内的过失和事故责任给予船东免责，在当时的历史条件下是很合理和实际的。也由此可见这立法实际是一种妥协，是平衡了船货双方各自的利益与所持观点后所做出的决定。” [6]


　　重温《哈特法》的立法历程，我们可以得到这样的启示：第一，法律不是空洞的说教，任何法律，反映的是国家意志，体现的是对本国利益的保护。正如《哈特法》的倡议者所说，美国的海上贸易基本上都被英国船队把持，因此，《哈特法》不会影响美国船东的利益。第二，考虑问题，必须从国家的整体利益出发。尽管美国是一个传统的货主国家，但美国对于承运人还是采取了克制的态度。参议院也对草案进行了诸多修改，增加了对船东的保护。美国深知，对外贸易对国家经济的发展和财富的增长非常重要，而海运则是贸易开展的根本保障。第三，《哈特法》还为我们提供了一个思路，即在不能通过达成共识推动国际公约制定的情形下，通过国内法，在保护本国利益的同时，或许还能够起到推动国际立法统一的效果。当然，这些都是以综合国力为前提的。《哈特法》之所以能够起到推动国际立法统一的作用，跟与美国在1894年国力就超过英国，成为世界第一经济大国有关。


　　二、《海牙规则》


　　《海牙规则》于1924年8月25日在比利时首都布鲁塞尔召开的26国代表出席的外交会议上获得通过，并于1931年6月2日起生效。


　　1924年8月1日，英国通过了《海上货物运输法》。通过这种方式，英国将《海牙规则》的规定转换为国内法。值得注意的是，此时离《海牙规则》的正式通过还有三周。其他英联邦国家也纷纷追随英国的决定，迅速批准了《海牙规则》或者通过二次立法，将《海牙规则》转换成国内法。例如，澳大利亚制定了1924年《海上货物运输法》，印度制定了1925年《海上货物运输法》等。但是，在英联邦国家以外，对于《海牙规则》则没有这么热情。在1935年前，只有比利时和荷兰政府批准了《海牙规则》。


　　然而，美国对《海牙规则》并不热情。货主们并不否认，较《哈特法》而言，《海牙规则》对他们的保护更有利，例如延长了诉讼时效、提高了责任限额和由承运人负责举证等。但是，美国货主试图通过修改《哈特法》，以获得比《海牙规则》规定更多的保护。与此同时，货主们也担心，如果通过《海上货物运输法》承认了《海牙规则》的效力，他们就很难再对其进行修改。实际上，从1912年开始，就有国会议员呼吁修改《哈特法》，废除航海过失免责，给予货主更多的保护。鉴于船货双方存在的巨大分歧，国会决定暂不批准《海牙规则》，其理由是这些问题的技术性太强，政治家没有能力做出独立决定。国会表示，除非航运各参与方能就改革取得共识，才会考虑修改法律；否则，国会将维持现状。最后，船东、货主和保险公司都意识到，如果继续这样争论下去，他们均支持的《海牙规则》就不会在国会获得通过。在这样的背景下，经过长达13年的争论，美国各界终于达成妥协，决定接受《海牙规则》。美国国会制定了1936年《海上货物运输法》，政府在1937年批准了《海牙规则》。


　　在美国批准《海牙规则》后，其他海运大国和贸易大国也加快了批准《海牙规则》的步伐。例如，在美国制定《海上货物运输法》两个月后，加拿大制定了《水路货物运输法》。在随后的两年内，法国、意大利、德国、波兰和北欧四国先后批准了《海牙规则》。此外，有的国家，虽然没有加入《海牙规则》，但在其实践中，通过承认提单“首要条款”的效力，间接达到承认《海牙规则》的效果。在第二次世界大战前，绝大多数海运大国都采纳了《海牙规则》。


　　三、《维斯比规则》


　　《维斯比规则》(The Visby Rules)的全称是《修订关于统一提单若干法律规定的国际公约的议定书》（Protocol to Amend the International Convention for the Unification of Certain Rules of Law Relating to Bills of Lading）。经该议定书修订后的《海牙规则》称为《海牙——维斯比规则》（The Hague-Visby Rules）。该议定书于1977年6月23日生效。