北京市房屋土地管理局


北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知
北京市房屋土地管理局



各区县房地局、小区办：
居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建管委会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，各区县局要根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）、
《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令）和市局1997年工作计划的安排，认真开展组建管委会的试点工作。现就有关问题通知如下：
一、加强对组建管委会试点工作的领导。各区县房地局、小区办可在本区县的全国和本市优秀管理居住小区，或具备一定条件的居住小区及高档居住区中，选择2－3个小区进行试点，并根据试点小区的实际情况，制订组建管委会计划，报市小区办。
二、管委会应按下列要求组建：
（一）试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。
（二）筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。
管委会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。
候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。
管委会委员人数一般以5－15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30％。
（三）筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。
出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的30％。
产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。
产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选1－2位，高层楼可每幢楼选2－4位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选2－3位代表。
产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。
（四）召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。
（五）管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批：
1．成立管委会的申请书；
2．管委会章程；
3．管委会委员名单及基本情况；
4．第一次产权人大会或产权人代表大会决议。
上述第1、第4两份文件应由管委会全体委员签字。
（六）区、县、小区办应在收齐筹备组报送材料之日起10日内完成审批工作，并报市小区办备案。
（七）管委会经批准成立后，筹备组职能终止。
三、管委会的主要职责是：
（一）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。
（二）审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算。
（三）听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
（四）审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度。
（五）组织召开产权人大会或产权人代表大会。
（六）协助物业管理企业开展各项工作。
四、开发建设单位在管委会组建前聘用物业管理企业对小区进行物业管理的，管委会组建后，应由管委会与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同签订后，双方于15日内将合同副本报区县小区办备案。
五、物业管理企业应为小区管委会解决适当的办公场所。管委会主任的津贴日常办公经费，暂由物业管理企业从其收入中支付。
六、各区县房地局、小区办要加强组建管委会工作的指导，对有关人员进行培训，及时总结汇报试点工作情况，并在总结经验的基础上，积极稳妥地全面开展组建管委会的工作。


第一章 总 则
第一条 组织名称与办公地址：
组织名称： 物业管理委员会（以下简称管委
会）；办公地址：
第二条 管委会是根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）及《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令），为加强本区域内的物业管理，维护全体产权人和使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。
第三条 管委会宗旨是代表和维护本物业全体产权人、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第二章 产权人大会组织
第四条 产权人大会由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人代表组成。
（一）产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
使用人代表每人拥有一票投票权。
（二）产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会，其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。
产权人代表大会代表的投票权按本条第（一）款确定。
（三）产权人大会应当有过半数产权人或产权人代表出席。
第五条 产权人大会履行下列职责：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）制定、修改管委会章程和管理公约；
（三）审议、批准物业管理企业的年度预算；
（四）决定物业管理的其他重大事项。

第三章 管委会的产生及职责
第六条 管委会是由产权人大会选举产生，代表产权人行使物业管理权力的常设机构。
本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名。
管委会主任、副主任在全体委员中选举产生。管委会主任必须是产权人或产权人代表人。
管委会可以聘任秘书一名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。
第七条 管委会拥有下列权利：
1．每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10％以上的产权人要求可召开特别会议；
2．采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；
3．审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；
4．审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；
5．审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
6．检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；
7．对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；
8．对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。
前款的第2、3、4、5项规定的事项，必须经产权人大会通过。
第八条 管委会义务：
1．组织召开产权人大会；
2．执行产权人大会通过的各项决议；
3．贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
4．配合物业管理企业工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议；
5．管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。
第九条 管委会召集产权人大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 管委会主任及其他管委会委员，聘用的专职工作人员，可获得适当津贴。
第十一条 物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。管委会对帐务处理有疑问，可委托会计事务所进行审计。

第四章 管委会会议
第十二条 管委会至少每三个月召开一次会议。有半数以上的委员提议，或主任认为有必要时，可召开管委会特别会议。
第十三条 召开管委会会议，由召集人提前七天将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。
第十四条 管委会会议须有半数以上委员出席方为有效。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业管理企业等单位人员列席。
第十五条 管委会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。
第十六条 管委会秘书必须做好每次会议记录，并由会议主持人签字后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签字。

第五章 管委会委员
第十七条 管委会委员由产权人、使用人组成，人数为单数，以5－15人为宜。
第十八条 管委会委员应是道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的，具有完全民事行为能力的人士。
第十九条 管委会委员每届任期三年、可以连选连任。
第二十条 管委会委员的增减、撤换，由管委会会议通过后，提交产权人大会通过。
第二十一条 有下列情形的人员不得担任管委会委员，已担任的须停任，并由下届产权人大会通过：
1．因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．有违法犯罪行为的；
4．有其他不适宜担任管委会委员的原因。
第二十二条 任何委员停任时，必须在停任后七日内将由其管理、保存的管委会文件、资料、帐簿以及属于管委会的所有财物交还给管委会。
第二十三条 管委会委员的权利和义务：
（一）权利：
1．参加管委会组织的有关活动；
2．有选举权、被选举权和监督权；
3．参与管委会有关事项的决策，拥有表决权；
4．对管委会的建议和批评权。
（二）义务：
1．遵守管委会章程；
2．执行管委会的决议，完成管委会交办的工作；
3．参加管委会组织的会议、活动和公益事业；
4．向管委会的工作提供有关资料和建议。

第六章 管委会经费与办公用房
第二十四条 管委会的经费由物业管理经费中支出。
第二十五条 管委会的经费开支包括：产权人大会和管委会会议支出；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。
经费收支项目由物业管理企业负责管理，每季度向管委会汇报，每年度向产权人大会公布。
第二十六条 管委会的办公场所由物业管理企业提供。

第七章 附 则
第二十七条 管委会的解散与终止，依照产权人大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条 本章程经产权人大会通过后生效。
制定和修改后的管委会章程，应报区（县）房地局备案。



1997年6月23日
甘肃省人大常委会


兰州市环境噪声污染防治办法
甘肃省人大常委会


（1991年1月31日兰州市第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1991年5月3日甘肃省第七届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 工业噪声污染防治
第三章 建筑放工噪声污染防治
第四章 交通噪声污染防治
第五章 社会生活噪声污染防治
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了防治噪声污染，保障人民身心健康，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的影响周围生活环境的声音。
本办法所称噪声污染，是指排放的环境噪声超过国家规定的标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。
第三条 凡在本辖区内，向周围生活环境排放噪声的单位和个人，都必须遵守本办法。
第四条 城关、七里河、安宁、西固四城区和红古、榆中、皋兰、永登四区县万人以上的城镇是严格控制排放噪声的区域。
第五条 市、区（县）人民政府的环境保护行政主管部门是对环境噪声污染防治实施统一监督管理的机关。
各级公安部门对机动车辆和社会生活噪声污染实施监督管理。
各级铁路管理部门对火车产生的环境噪声污染实施监督管理。
第六条 环境保护行政主管部门和其他监督管理部门，有权对管辖范围内排放噪声的单位和个人，进行现场检查，被检查者必须如实反映情况，提供必要的资料。检查部门和检查人员有义务为被检查者保守秘密和业务秘密。
第七条 一切单位和个人都有保护环境不受噪声污染的义务，有对造成环境噪声污染的单位和个人进行检举、控告的权利。
直接受到噪声污染危害的单位和个人有权要求减轻、排除噪声污染的危害。
第八条 环境噪声监督管理工作人员在执行公务时，必须持有其主管部门统一核发的证件和标志。

第二章 工业噪声污染防治
第九条 新建、改建、扩建的项目，必须按有关规定报环境保护行政主管部门审查批准。建设项目投入生产或者使用之前，其噪声污染防治设施必须经过原批准单位检验，经检验不合格者，禁止投入生产或者使用。
第十条 禁止在疗养区、风景名胜区、居民区、文教区、一类混合区建设有噪声污染的项目。
第十一条 对排放噪声超过国家规定的环境噪声厂界排放标准，造成严重噪声污染的企业事业单位，必须限期治理。
区（县）或者区（县）以下人民政府管辖的企业事业单位的限期治理，由区（县）环境保护行政主管部门提出意见，报同级人民政府决定；市人民政府管辖的企业事业单位的限期治理，由市环境保护行政主管部门提出意见，报市人民政府决定；中央和省管企业事业单位的限期治理，由
市环境保护行政主管部门提出意见，按管辖权限逐级报批。
第十二条 向周围生活环境排放工业噪声的，必须按照国家的有关规定，向当地环境保护行政主管部门申报登记拥有的排放噪声设施、噪声污染处理设施和在正常作业条件下排放噪声源种类、数量和噪声强度，并如实提供防治和环境噪声污染的有关资料。
噪声源的种类、数量和排放噪声强度有重大改变的，必须及时申报。拆除或闲置噪声污染处理设施的，应当征得当地环境保护行政主管部门的同意。
第十三条 进行产生强烈偶发性噪声活动的单位，应当在排放噪声六天前向当地环境保护行政主管部门和公安部门提出书面申请，由环境保护行政主管部门会同公安部门审查批准。上述部门应当在接到申请后的三天内作出答复。经批准排放强烈偶发性噪声的，在排放噪声两天前由环境
保护行政主管部门和公安部门联合向社会公告周知。因排放噪声造成损失的，由排放单位负责赔偿。

第三章 建筑放工噪声污染防治
第十四条 凡在本市严格控制排放噪声的区域内施工的单位，所使用的机械、设备排放噪声可能超过国家规定的环境噪声施工场界排放标准的，必须在开工十五日前向所在区（县）环境保护行政主管部门提出申请，按规定填写建筑施工环境影响报告表，经批准后方可施工。
第十五条 二十二时至次日六时期间，严禁在疗养区、居民区、文教区、一类混合区进行产生噪声污染、影响居民休息的建筑施工作业，但抢险、救灾作业除外。因生产工艺和特殊需要必须连续作业的，须经市环境保护行政主管部门批准。

第四章 交通噪声污染防治
第十六条 消防车、救护车、工程抢险车、警备车等特种车辆安装、使用警报器，必须符合公安部门的规定。在执行非紧急任务的时候不得使用警报器。
在本市严格控制排放噪声的区域内行驶的机动车辆，一律禁止使用气喇叭、怪音喇叭，禁止用喇叭唤人和在市区内道路上试验喇叭。
在医院、疗养院、机关、学校和其他设有禁鸣标志的地段禁止使用喇叭。
第十七条 拖拉机、机动板车、农用机动三轮车，未经批准不得在公安部门划定禁止行驶的街道行驶。
第十八条 火车驶经本市东岗立交桥以西，河口火车站以东禁使用汽笛或高音喇叭。

第五章 社会生活噪声污染防治
第十九条 在本市严格控制排放噪声的区域内，未经县以上人民政府批准，禁止使用大功率的广播喇叭和广播宣传车。

第二十条 严禁在商业活动中采用发出高大声响的方法招徕顾客。
第二十一条 学校、公园、舞厅、音乐茶座、影剧院、录像放映厅、游乐场、体育场、宗教活动场所等处使用的音响设备发出的声响，不得超过所在地区的环境噪声标准。
第二十二条 使用家用电器、乐器在室内外开展娱乐和其他发出声响的工作和活动时，其音量应当符合所在地区的环境噪声标准。不得影响他人的工作、学习和休息。

第六章 奖励与处罚
第二十三条 对在环境噪声污染防治、科学技术研究及应用推广等方面取得显著成绩的单位和个人，由各级人民政府给予表扬和奖励。
第二十四条 对违反本办法的行为，环境保护行政主管部门或其他监督管理部门除责令其纠正外，可以根据不同情节给予警告或者处以罚款。需罚款的，由环境保护行政主管部门或者公安部门按下列规定处罚：
（一）拒报或者谎报国务院环境保护行政主管部门规定的排放噪声申报登记事项的，处三百元至一千元罚款；
（二）未经环境保护行政主管部门同意，擅自拆除或者闲置噪声污染防治设施，排放噪声超过规定标准的，处以一千元至五千元罚款；
（三）拒绝现场检查或者在检查时弄虚作假的，处以三百元至一千元罚款；
（四）未经批准擅自施工，或在禁止作业的区域和时间内作业，不听劝阻的，处以二千元至一万元罚款；
（五）机动车辆违反规定鸣笛的，每鸣一次，对司机个人处以一元至五元罚款；
（六）火车在本市严格控制排放噪声区域内使用汽笛或高音喇叭，每使用一次，对司机个人处以五元至十元罚款。
第二十五条 不按规定缴纳排污费的，除追缴排污费及滞纳金外，可处以一千元至五千元罚款。
第二十六条 有下列行为之一的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚：
（一）未经批准在街道、广场、公园等公共区域及疗养区、居民区、文教区、风景名胜区、一类混合区使用大功率广播喇叭或宣传车的；
（二）采用发出高大音响的方法招徕顾客的；
（三）从室内外或者公共区域发出超标准噪声的；
（四）未按规定使用特种车辆警报器的；
（五）拖拉机、机动板车、农用三轮车不按规定行驶的。
第二十七条 建设项目的噪声污染防治设施没有建成或者没有达到国家有关建设项目环境保护管理规定的要求，投入生产或者使用的，由审批建设项目环境影响报告书的环境保护行政主管部门负责停止生产或者使用，可处以五千元至一万元罚款。
第二十八条 对违反本办法规定，造成噪声污染损害情节严重的，对单位处以一万元至五万元罚款，并由所在单位或者上级主管部门对直接负责人给予行政处分，环境保护行政主管部门还可视其情节对直接责任人处以五十元至一百元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 对经限期治理逾期未完成治理任务的企业事业单位，除按照国家规定加收一至二倍超标准排污费外，可以根据所造成的危害后果，处以二千元至一万元罚款，或者责令停业、关闭。
罚款由环境保护行政主管部门或者公安部门决定，部分停业或关闭超标准排放噪声的设备，由当地环境保护行政主管部门的同级人民政府批准，但责令国务院有关部门直接管辖的企业事业单位停业、关闭，须报该部门批准。
第三十条 环境保护行政主管部门和公安部门在罚款时，必须开具统一印制的票据。
对个人的罚款，单位不得报销。
罚款按规定上缴地方财政，不得擅自挪用。
第三十一条 造成环境噪声污染的单位和个人，有责任排除危害，并对直接遭受危害的组织或者个人赔偿损失。
赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
第三十二条 当事人对环境保护行政主管部门或公安部门处罚和处理不服的，可以收到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉
，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
对公安机关作出治安管理处罚裁决不服的，在接到通知后五日内，可以向上一级公安机关提出申诉，由上一级公安机关在接到申诉后五日内作出裁决；不服上一级公安机关裁决的，可以在接到通知后五日内向当地人民法院提起诉讼。
第三十三条 环境保护监督管理人员滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十四条 本办法具体应用的问题由兰州市环境保护局负责解释。
第三十五条 本办法自颁布之日起执行。



1991年5月3日